Notizie in Rilievo

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                               Anaci                                               

 

Non coprire i caloriferi con tende, copricaloriferi o altri oggetti; si ostacolerebbe la corretta diffusione del calore in ambiente e la valvola termostatica rileverebbe una temperatura superiore a quella realmente presente nell’ambiente, interrompendo l’erogazione termica. Non mettere ad asciugare il bucato sui caloriferi; la rilevazione della temperatura ambiente risulterebbe falsata per difetto con conseguente aumento dei consumi. E’ buona abitudine arieggiare regolarmente i locali: ricordare che un buon ricambio d’aria ambiente si può ottenere aprendo completamente le finestre per circa 5-10 minuti, con limitato raffreddamento delle superfici interne; in questo caso non occorre intervenire sulla regolazione della valvola. Interrompere pertanto l’erogazione del calore solo prima di un prolungato arieggiamento dei locali, ripristinando l’erogazione termica solo una volta chiuse le finestre. Regolare la temperatura dei locali in funzione del loro utilizzo: 20 °C nel soggiorno e 18 °C nelle camere sono temperature tali da assicurare un adeguato comfort; ricordare che ogni grado di temperatura in più comporta un aumento dei consumi di circa il 7%. In caso di assenza giornaliera da casa non è corretto chiudere completamente la valvola per poi portarla in posizione 5 al rientro; in un breve lasso di tempo si consumerebbe l’energia che si sarebbe consumata mantenendo l’ambiente a temperatura costante, a discapito però del comfort ambiente a causa del raffreddamento di superfici e pareti. In caso di lunghi periodi di assenza, regolare la temperatura su livelli più bassi per consentire di ottenere apprezzabili risparmi. E’ importante tenere presente che è normale avere termosifoni appena tiepidi quando le temperature esterne sono superiori a 12 °C come nei mesi di ottobre, marzo e aprile; man mano che la temperatura esterna si abbasserà, aumenterà la temperatura di erogazione dell’impianto di riscaldamento. Nel periodo di riscaldamento se il termosifone è freddo o appena tiepido, soprattutto nella parte inferiore, ciò può significare che la temperatura ambiente desiderata è stata raggiunta ed è pertanto corretto che la valvola termostatica riduca il flusso di acqua calda. Se il radiatore risultasse freddo durante i normali orari di funzionamento dell’impianto di riscaldamento, prima di richiedere l’intervento dell’assistenza verificare il corretto funzionamento della valvola, regolandola temporaneamente sulla posizione 5 (massima apertura); se il radiatore riprende a scaldarsi, significa che il funzionamento del sensore è corretto e che la temperatura impostata in precedenza era stata raggiunta. Alla fine del periodo di riscaldamento posizionare le teste termostatiche sulla posizione 5 (o 6) (massima apertura) per evitare che eventuali residui di impurità presenti nel circuito di riscaldamento possano sedimentare causando otturazioni durante il periodo di inattività della valvola, impedendone il successivo corretto funzionamento.
Fonte: ReteIrene  

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Il nostro condominio di viale Zara 58, dopo un importante intervento di riqualificazione energetica, è il primo “condominio efficiente” certificato dal Comune di Milano (guarda il video). E' il risultato del grande lavoro di riqualificazione realizzato da Rete Irene nell’ambito della campagna ”Condomini Efficienti, Tavolo Patti Chiari per l’Efficienza Energetica” patrocinata dal Comune di Milano e promossa da Legambiente.  Un’iniziativa  in cui il Comune si è fatto intermediario tra i principali attori del mercato dell’efficienza energetica e i condomini, con l’obiettivo di facilitare l’incontro tra domanda e offerta per promuovere la riqualificazione energetica degli edifici in tutto il territorio cittadino, diffondendo le buone pratiche per il risparmio energetico.  L’intervento in viale Zara 58, che ha riguardato l’isolamento termico di 4.500 metri quadri di facciata, ha portato alla riduzione del fabbisogno energetico da 166.80 a 84.23 KWh/m², e  250 tonnellate di CO2 in meno immesse nell’ambiente ogni anno. La riqualificazione, che ha fatto passare l’edificio dalla classe energetica F (la peggiore con la G) alla C, è stata celebrata  con la posa di una speciale targa, alla presenza dell’assessore alla Mobilità e Ambiente Pierfrancesco Maran. 

I lavori, che hanno consentito di riconsegnare alla città un edificio completamente rinnovato, hanno comportato un complesso intervento edile-impiantistico, che ha interessato sia le opere di rifacimento delle facciate tramite isolamento termico a cappotto, sia il rifacimento dei pavimenti dei balconi, e l’impermeabilizzazione di una parte della copertura dello stabile. Grazie a questo le 46 famiglie del condominio di viale Zara 58  ora vivono in un ambiente completamente rinnovato, con una ricaduta positiva sul taglio dei costi in bolletta e sul valore dell'immobile, oltre a una riduzione considerevole delle emissioni inquinanti nell’aria a beneficio dell’intera comunità.

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Oramai da più di un anno siamo ripiombati nell'atmosfera delle assemblee condominiali. Ed i vecchi problemi sono riemersi ché la Riforma anziché chiarire alcune problematiche, forse ancor di più le ha rese oscure. Una saggia idea (dal punto di vista pratico e soprattutto operativo) di creare una distinzione tra nomina dell'amministratore e sua conferma, neppure lontanamente è balenata nella mente del Legislatore. E solo noi che viviamo di condominio, all'interno del quale da sempre operiamo, sappiamo quanto è difficile raggiungere anche in seconda convocazione la metà dell'edificio (cioè i fatidici cinquecento millesimi!!): quei fatidici cinquecento millesimi che soprattutto negli stabili ove i condomini superano la cinquantina diventa un miraggio. Ed allora, allora l'amministratore non viene nominato (non può essere nominato!) e continua a svolgere IN PROROGATIO la gestione. Gestione ordinaria, ci pare ovvio affermare, ché se fossero stati deliberati e fossero magari in corso lavori straordinari, a nostro giudizio e soprattutto per una questione di deontologia professionale, tutto si complicherebbe. L'antica usanza (ormai assolutamente vietata dalla nuova normativa) di dare deleghe all'amministratore salvava in molti casi il quorum e consentiva l'ufficialità della nomina: che ora più non si fa. E quanto possa durare la prorogatio è un dilemma che nessuno sa. La proposta di "riconvocare l'assemblea tra quaranta giorni" non è gradita e la risposta è semplice: se in molti non sono venuti vuol dire che tutto (precisiamo noi, per onestà) quasi tutto va bene. Ed ancora, si prenda l'anagrafe condominiale: l'esperienza dice, non solo a noi, ma a tutti i colleghi che anche in palazzi, come si suol dire In, almeno il venti per cento non abbia risposto. Alcuni per dimenticanza, altri snobbando la richiesta fatta OPE LEGIS dall'amministratore, altri perché superiori. Andremo a fare le ricerche ipocatastali, addebiteremo agli inadempienti il costo della ricerca ed intaseremo il Catasto. Ed ancora (non ci si dica che è una nostra fissazione!) come fare a deliberare i lavori straordinari come il rifacimento del tetto, il rifacimento di una facciata magari in precarie condizioni se non costituiremo "manu militari" il fondo del complessivo costo lavori: anche in considerazione del fatto che il legislatore non ha considerato (ma ai parlamentari la vil moneta non olet) che tali lavori si pagano magari in trenta o quaranta mensilità. Altro il registro di nomina dell'amministratore (uno dei quattro di nuova istituzione), che non è che un doppione dei dati che sono contenuti nel libro verbali assemblee (che noi personalmente insistiamo debba essere vidimato dal notaio) dove chiaramente sono detti nome e cognome ed altri dati riguardanti appunto l'amministratore, ivi compreso il compenso dello stesso. A fronte di tante critiche, una presa di posizione intelligente e cioè l'avere regolamentato il quorum per la installazione degli impianti di videosorveglianza (1122 Ter). Da alcuni anni l'argomento desiderato da molti (anche dagli assenti) non poteva essere discusso per svariati motivi. Ora, l'esperienza personale Io conferma si sta verificando un vero boom nelle delibere per tale istallazione il cui costo, tra l'altro, è notevolmente diminuito. Ufficializzata anche la nomina del Consiglio di condominio (ed è una cosa costruttiva se i consiglieri ragionano e collaborano) dall'ultimo comma del 1130. Una cosa che il Legislatore invece ha completamente ignorato, come già l'aveva ignorata nella riforma del diritto fallimentare, è stata quella di non prendere minimamente in considerazione la posizione della morosità in condominio (se non per quanto previsto nel 63% delle disposizioni di attuazione) cioè dare ai fornitori creditori il nominativo degli inadempienti! Non è questo quello che ci interessa. Quello che interessa ai condomini che onorano i pagamenti delle rate condominiali dovute, sarebbe stato quello di considerare il Condominio privilegiato (e lo diciamo con la P maiuscola) sanno benissimo i colleghi, sanno benissimo i condomini nel cui immobile si siano verificati delle morosità, che essendo il condominio CHIROGRAFO, a fronte ed in pendenza di una vendita immobiliare della unità immobiliare espropriata arriveranno TUTTI (banche, Inps, Inail ecc.) prima del condominio e quindi i condomini dovranno sborsare (come dal momento dell'inizio delle morosità hanno fatto) le quote di chi non ha pagato. Se questa è Giustizia.... Dario Guazzoni (Fonte: l’amministratore)

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Il distacco dal riscaldamento centralizzato viene qui esaminato alla luce della nuova normativa (Legge 220/2012 - Riforma della legge condominiale) considerando le conseguenze che al condomino "distaccato" derivano in ordine alla comproprietà dell'impianto e alla rinuncia al servizio nonché all'obbligo di contribuzione nelle spese.   Si vedrà come la disciplina risultante dalla nuova normativa descriva un ambito alquanto diverso rispetto a quello tracciato dai tradizionali temi che muovendo dalla volontà del singolo condomino di non fruire più del servizio di riscaldamento centralizzato prospettavano la conseguenza finale di escludere chi si fosse distaccato dalla comunione dell'impianto. La conseguenza non è di poco conto ed occorrerà considerarla sotto duplice aspetto. In primo luogo, si osserva sin d'ora che poiché la nuova disposizione contenuta nel quarto comma dell'art. 1118 c.c. statuisce che "il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma", non sarà possibile evitare di convocare coloro che avevano rinunciato al servizio, per tutte le assemblee che siano chiamate a decidere interventi di tale natura. Nulla autorizza ad ipotizzare che nel caso della rinuncia all'impianto di riscaldamento possa essere disatteso il tradizionale e razionale principio che vede colui che è chiamato a concorrere nelle spese abitato anche ad incidere nelle delibere assembleari con il proprio voto. Né si pensi che l'osservazione sia di poco conto, poiché chi non fruisce del servizio non può avere interesse a spendere per la conservazione e per il miglior mantenimento dell'impianto, talché non mancherà di tentare di evitare o quanto meno di rallentare le decisioni che lo porterebbero a spendere senza immediato vantaggio. Vi è un secondo tema sul quale gli amministratori ed i condomini saranno chiamati a riflettere, poiché non vi è chi non veda che la partecipazione alle spese conservative non solo lasci intendere che il rinunziante non perda la qualità di comproprietario dell'impianto, ma comporti anche alcune limitazioni in tema di scelte laddove la centrale termica sia ristrutturata o comunque radicalmente rinnovata. In questi casi, la elaborazione giurisprudenziale ha consentito sino ad oggi di progettare il nuovo impianto centralizzato considerando la potenzialità necessaria per servire le sole unità immobiliari collegate. L'assemblea poteva scegliere di fare realizzare un impianto calibrato esattamente per le esigenze attuali, con evidenti vantaggi in termini di funzionalità e di consumi energetici. in tal modo veniva razionalizzata la dimensione e la capacità dell'impianto, ma veniva anche creata una situazione di non ritorno. Colui che si era escluso volontariamente veniva posto nelle condizioni di non poter più tornare sui propri passi. Tutto ciò era consentito ed era normale, laddove il rinunciante avesse non soltanto perso la qualità di fruitore del servizio ma anche la posizione di sodale nell'obbligo di conservare l'impianto. Ora potrebbe dubitarsi che permangano i presupposti che guidavano alle soluzioni sopra menzionate, ma sembra di potere propendere per soluzione più consona agli obiettivi di contenimento dei consumi energetici che sarebbero del tutto inibiti laddove si dia corso alla realizzazione di un impianto sovradimensionato al solo scopo di conservare l'opzione alquanto improbabile di tornare indietro e quindi di collegarsi nuovamente all'impianto centralizzato. Senza indulgere in ottimismo si può porre mente a soluzione meno capziosa e si può immaginare che la sapienza che ha guidato molte delle decisioni che saranno commentate e riprese di seguitò varrà anche per risolvere il problema che tornerà ad interessarci nei prossimi anni. Si potrà così considerare che laddove il rinunziante e gli altri condomini concordino che la rinnovata centrale termica abbia potenzialità ridotta e quindi non più idonea a servire i rinunzianti contestualmente vengano meno le condizioni perché questi ultimi siano ancora considerati partecipanti alla comunione. Tutto ciò in armonia con la decisione della Corte Suprema di considerare che i proprietari di unità immobiliari non servite dall'impianto di riscaldamento per cause strutturali dell'edificio, non possano vantare la comproprietà sull'impianto una volta che si dimostri che non sussiste alcuna relazione di accessorietà tra l'impianto e le citate unità immobiliari (Cass. n. 7730/2000, Est. Corona). In armonia con tale posizione la più recente giurisprudenza ha ritenuto che per stabilire se un condomino sia comproprietario dell'impianto di riscaldamento debba aversi considerazione all'esistenza di diramazioni all'interno dei locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Laddove la diramazione manchi e neppure possa essere istituita, l'impianto centralizzato non potrebbe considerarsi destinato alle unità che non pos-sano essere collegate. Tra le parti comuni dell'edificio sono indicati espressamente i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini (art. 111 7, n. 3 c.c.). Vale poi sempre il principio generale per cui il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni (art. 1118 2° comma c.c.); la nuova norma precisa però che il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma (art. 1118 40 comma c.c.). Sia l'art. 1117 c.c., che elenca le parti comuni dell'edificio, sia l'art. 1118 4° comma, che prevede la possibilità del "distacco" dal riscaldamento centralizzato, rientrano tra le norme derogabili, dunque soggette alla possibilità di modifica contenuta nel primo atto di vendita al momento del frazionamento, oppure nel "regolamento contrattuale" predisposto all'atto della costituzione del condominio, oppure, ancora, con altra idonea successiva unanime volontà di tutti i condomini manifestata con "atto scritto (e anche "trascritto" ai fini della sua validità nei confronti dei terzi futuri condomini). Resta invece inderogabile la norma di cui all'art. 1118, 2° comma c.c. che dispone il principio generale della impossibilità del condomino di rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il distacco del singolo condomino dall'impianto centralizzato di riscaldamento è stato nel corso degli anni, come noto, oggetto di copiosa giurisprudenza, sia della Cassazione sia dei giudici di merito, che ne ha precisato i presupposti e le conseguenze affermando i seguenti principii: - a) il singolo condomino può legit-timamente rinunciare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini, se risulta provato che dalla sua rinunzia e dal suo distacco non derivano né un aggravio di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, né uno squilibrio termico dell'intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio; - b) il condomino che si distacca rimane comunque ancora comproprietario dell'impianto centrale e dunque è tenuto a sopportare i costi relativi alla manutenzione e conservazione dell'impianto stesso; al contrario, il condomino che si è distaccato non è tenuto a contribuire alle spese di consumo o di esercizio relative alla fruizione, ossia all'uso, di un servizio del quale più non si avvale; - c) sono fatte salve diverse disposizioni contenute nel regolamento condominiale contrattuale. Verifichiamo ora i suddetti principi alla luce della nuova normativa sopra vista. Rinuncia al servizio Anche nella nuova normativa non si trova una specifica definizione di "servizio comune". L'art. 1117, n. 2 c.c. usa l'espressione "servizi in comune" quando elenca tra le parti comuni le aree destinate a parcheggio nonché i locali per la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi. L'art. 1123 c.c. indica i criteri di ripartizione, tra le altre, delle spese necessarie per la prestazione dei "servizi resi nell'interesse comune". All'art. 1130, n. 2 c.c. si prevede, tra gli altri, il dovere dell'Amministratore di disciplinare la "fruizione dei servizi nell'interesse "comune" in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini e, al n. 3 dello stesso articolo, si prevede il dovere dell'Amministratore di riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per "l'esercizio dei servizi comuni". L'art. 63, 30 comma disp.att. c.c. prevede la possibilità, per l'Amministratore, di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei "servizi comuni suscettibili di godimento separato". Pur nella assenza di una specifica definizione legislativa, risalendo al significato letterale della espressione e riportandosi all'interpretazione dottrinaria, si può coerentemente affermare che sono servizi comuni le prestazioni, le attività, le funzioni dirette a soddisfare, attraverso beni/impianti/parti comuni dell'edificio, bisogni specifici dei proprietari esclusivi, ossia dei condomini ai quali i servizi stessi devono essere garantiti. Per questa loro caratteristica di sostanziale immaterialità la Cassazione ha ritenuto che il servizio non è oggetto di "proprietà" comune bensì di "godimento" in comune (Cass. n. 7286/1996). La stessa Cassazione ha anche affermato che la disciplina della indivisibilità (art. 1119 c.c.) si applica non solo alle parti comuni dell'edificio ma anche ai servizi comuni: ciò a causa del nesso funzionale e indissolubile esistente tra di essi e le proprietà esclusive (Cass. n. 7286/1996). Tali principi affermati dalla Suprema Corte devono ritenersi tuttora validi, considerato che i nuovi testi normativi, come più sopra visto, non introducono elementi di novità che possano portare a conclusioni interpretative diverse. Vi è peraltro da segnalare che l'art. 1119 c.c. nella versione riformata aggiunge una nuova sostanziale deroga al concetto generale di indivisibilità delle parti comuni; infatti, mentre nella versione previgente la divisione era consentita solo se non rendeva più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino, la versione odierna prevede una ulteriore ipotesi di legittimità della divisione che sancisce l'art. 1119 c.c., si può fare se vi è il consenso di tutti i partecipanti al condominio. Ora, posto che il riscaldamento erogato a mezzo di un impianto centralizzato è, fuor d'ogni dubbio, un servizio reso nell'interesse comune mediante un bene comune, qualora i condomini volessero farne oggetto di divisione/soppressione dovrebbero essere tutti d'accordo e raggiungere l'unanimità dei consensi che rappresenti il totale del valore dell'edificio. Ma, tornando all'argomento che qui interessa, ossia alla rinuncia del singolo condomino al servizio di riscaldamento, è evidente che non si è in presenza di una "divisione" né del servizio comune né della parte comune attraverso la quale il servizio stesso viene reso: si è piuttosto di fronte ad una specifica previsione legislativa che autorizza il singolo condomino, sussistendo determinati presupposti, a "rinunciare all'utilizzo" dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, dunque a rinunciare al servizio che viene reso dall'impianto stesso. Si può dunque concludere che la nuova normativa si conforma alla costante giurisprudenza ante Riforma sopra richiamata: rinuncia (legittima) all'utilizzo dell'impianto ossia rinuncia al servizio reso dall'impianto stesso, senza che ciò comporti alcuna rinuncia (illegittima) al diritto sulla parte comune e neppure alcuna divisione/ soppressione del servizio/parte comune (legittima solo in presenza della unanimità dei consensi): sempre che sussistano i presupposti di fatto richiesti dalla legge, specificati all'art. 1118, 40 comma c.c. Da ultimo, per completezza di esposizione sull'argomento del servizio comune di riscaldamento, si ricorda che la Suprema Corte a Sezioni Unite (sent. n. 10492/1996) ha affermato che il condomino non è titolare di un diritto di natura contrattuale nei confronti del condominio e, quindi, non può sottrarsi dal contribuire alle spese allegando la mancata o insufficiente erogazione del servizio. In particolare, la Cassazione ha ribadito che la minor resa di calore nell'appartamento del singolo condomino non implica un uso dell'impianto in misura diversa rispetto agli altri condomini, ai sensi dell'art. 1123, 2° comma c.c. dal momento che l'utilizzazione maggiore o minore dell'impianto è data dalla estensione maggiore o minore della superficie radiante rispetto a quella degli altri condomini, e non dal maggiore o minore grado di calore che l'impianto fornisce a ciascun appartamento (Cass. n. 12956/2006). Ipotesi del tutto diversa si verifica quando l'impianto centralizzato per ragioni strutturali escluda totalmente il condomino dal servizio di riscaldamento: solo in tal caso il mancato godimento del servizio esonera dal pagamento dei contributi. Comproprietà dell'impianto Sul punto "comproprietà" dell'impianto centralizzato, la Cassazione ha affermato che, limitandosi la proprietà comune dell'impianto di riscaldamento al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, se manca tale diramazione e non esiste la possibilità che i locali usufruiscano del riscaldamento l'impianto non può considerarsi destinato al loro servizio (Cass. n. 4270/1996). Allo stesso modo la Cassazione ha affermato che i proprietari di unità immobiliari non servite dall'impianto di riscaldamento per cause strutturali dell'edificio, non possono vantare un diritto di comproprietà sull'impianto stesso in quanto non sussiste alcuna relazione di accessorietà tra l'impianto e le citate unità immobiliari (Cass. n. 7730/2000). Ed ancora la Cassazione ha precisato che le spese per la sostituzione della caldaia comune attengono alla conservazione dell'impianto; ove nell'edificio vi siano locali come cantine e box non serviti dall'impianto centralizzato, i condomini proprietari di tali locali non sono contitolari dell'impianto centralizzato, non essendo questo legato da una relazione di accessorietà, cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale all'uso o al servizio di quei beni. Venendo dunque meno il presupposto per la comproprietà dell'impianto, viene meno anche l'obbligazione reale di contribuire alle spese per la conservazione dello stesso (Cass. n. 1420/2004). Si ricordano, in linea generale, i presupposti necessari, secondo i principi dettati dalla Suprema Corte, perché operi la cosiddetta "presunzione" di comproprietà di cui all'articolo 1117 c.c. : - il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza dell'edificio stesso ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune - se la cosa per obiettive caratteristiche strutturali serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, tale destinazione particolare vince l'attribuzione legale alla stessa stregua del titolo contrario e fa venir meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria (Cass. 2 agosto 2010 n. 17993, 28 febbraio 2007 n. 4787, 9 giugno 2000 n. 7889 e, ancor prima, Sezioni Unite n. 7749/1993). Torniamo ora alla comproprietà dell'impianto dopo che il condomino si è distaccato. Come già si è più sopra accennato, la giurisprudenza ha sino ad ora costantemente affermato che il condomino che si distacca rimane comunque ancora comproprietario dell' impianto centrale e dunque è tenuto a sopportare i costi relativi alla manutenzione e conservazione dell'impianto stesso; al contrario, il condomino che si è distaccato non è tenuto a contribuire alle spese di consumo o di esercizio relative alla fruizione ossia all'uso di un servizio del quale più non si avvale; sono fatte salve diverse disposizioni contenute nel regolamento condominiale contrattuale (Cass. n. 6923 del 21/5/2001, n.8924/2001, n.5974 del 25/3/2004, n.7518 del 30/3/2006, n. 7708 del 29 marzo 2007, n. 8750 del 31 maggio 2012). In particolare, la Suprema Corte ha ritenuto legittima la delibera condominiale che pone a carico anche dei condomini che si sono distaccati dall'impianto di riscaldamento le spese occorrenti per la sostituzione della caldaia, posto che l'impianto centralizzato costituisce un accessorio di proprietà comune, al quale i predetti potranno comunque riallacciare la propria unità immobiliare (Cass. n. 7708/2007). La giurisprudenza appena richiamata parte dal principio per cui tra le spese indicate dall'art. 1104 c.c. (norma che dispone, in materia di comunione, il dovere di ciascun partecipante di contribuire alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune) soltanto quelle per la conservazione della cosa comune costituiscono obbligazioni reali (sono, cioè, conseguenza della titolarità reale sul bene, ossia della comproprietà del bene che sussiste indipendenteménte dalla misura dell'uso che il singolo condomino faccia dei beni stessi) e per questo il condomino non può sottrarsi all'obbligo del loro pagamento ai sensi dell'art. 1118,2° comma. Ma lo stesso art. 1118,2° comma, significativamente, nulla dispone per le spese relative al godimento delle cose comuni. L'art. 1118, 2° comma c.c. non si estende dunque alle spese relative all'uso o all'esercizio di un impianto, quale quello di riscaldamento centrale, destinato a rendere un servizio nell'interesse di ogni singolo partecipante, e quindi divisibile; oltre a tutto, l'impianto di riscaldamento è utile per l'intero edificio al quale garantisce uniforme distribuzione della temperatura, ma non è indispensabile per l'esistenza dell'edificio e la sua utilità a vantaggio delle proprietà individuali può essere sostituita da impianti autonomi. Ora, posto che l'art. 1118, 4° comma attualmente vigente prevede che il condomino distaccatosi è tenuto a concorrere al pagamento delle sole seguenti spese relative all'impianto: a) per la manutenzione straordinaria b) per la conservazione c) per la messa a norma (ossia agli interventi necessari per adeguamento ad obblighi di legge), e posto che la suindicata elaborazione giurisprudenziale non pare essere inficiata in alcun modo dalla nuova normativa, si può concludere che il condomino distaccato continua a restare comproprietario dell'impianto, con l'obbligo di contribuire alle spese suindicate: spese che, data la loro qualificazione, sembrano comprendere tutte le tipologie di interventi da attuare sull'impianto. Distacco e regolamento di condominio L'art. 1138, 4° comma c.c. elenca gli articoli che non possono essere derogati in alcun modo, neanche con un regolamento contrattuale: l'art. 1118, 4° comma che disciplina il distacco non è compreso in questo elenco. Il regolamento contrattuale può dunque validamente contenere disposizioni specifiche in materia di distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento ponendo, ad esempio, l'espresso divieto a carico dei singoli condomini di distaccarsi e/o disciplinando in maniera specifica l'obbligo di contribuire alle spese relative all'impianto stesso, successivamente all'avvenuto distacco, ad esempio disponendo che non vi sia alcuna esenzione, neppure parziale, delle spese stesse. La Cassazione ha ritenuto legittima la delibera assunta sulla base di un regolamento contrattuale con la quale si è deciso che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto centralizzato di riscaldamento sono anche a carico delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio (Cass. n. 28679/2011), precisando che la previsione dell'obbligo di contribuzione alle spese di gestione svincolato dall'effettivo godimento del servizio rientra non nell'ambito della regolamentazione dei servizi comuni, ma in quello delle disposizioni che attribuiscono diritti o impongono obblighi ai condomini, e dunque occorre l'unanimità dei consensi (Cass. n. 1558/2004). La Cassazione ha ribadito il principio per cui tra le spese indicate dall'art. 1104 c.c. soltanto quelle per la conservazione della cosa comune costituiscono obbligazioni reali — per cui il condomino non può sottrarsi all'obbligo del loro pagamento, ai sensi dell'art. 1118, secondo comma c.c., che invece nulla dispone per le spese relative al godimento delle cose comuni — è di conseguenza legittima la rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale, operata dal singolo condomino mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell'impianto centralizzato, purché l'interessato dimostri la sussistenza dei presupposti richiesti; in tal caso il condomino rinunciante mentre è esonerato, in applicazione del principio contenuto nell'art. 1123, 2° comma c.c. , dal dover sostenere le spese (carburante) per l'uso del servizio centralizzato, è, invece, obbligato (stante l'inderogabilità della disposizione di cui all'art. 1118, 2° comma, c.c.) a sostenere le spese di conservazione e manutenzione dell'impianto comune di riscaldamento centralizzato (Cass., 20 febbraio 1998 n. 1775; 12 novembre 1997 n. 1152; 24 novembre 1997 n. 11717). Tale legittima rinuncia al riscaldamento centralizzato (con i limiti e gli effetti suddetti) non è peraltro possibile in presenza di un esplicito divieto contenuto nel regolamento condominiale di natura contrattuale, il quale, mentre non può derogare alle disposizioni richiamate dall'art. 1138, ultimo comma, c.c. e non può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, ben può, invece, derogare alle disposizioni legali (come quella dell'art. 1102 c.c.) non dichiarate inderogabili (Cass. 9 novembre 1998 n. 11268). Con la conseguenza che il regolamento condominiale contrattuale non può consentire la rinuncia all'uso dell'impianto centralizzato di riscaldamento con esonero dall'obbligo del contributo nelle spese di conservazione e manutenzione di detto impianto mentre può vietare la rinuncia ossia il distacco del proprio impianto da quello centralizzato, non essendo tale divieto in contrasto (anzi in sintonia) con la disciplina legale (ancorché derogabile) dell'uso della cosa comune (Cass. n. 6923/2001). Da ultimo, si ricorda che la Cassazione, decidendo un caso nel quale il regolamento non vietava il distacco ma non prevedeva l'esonero dalle spese di gestione dell'impianto centralizzato, ha ritenuto che tale divieto non fosse ostativo alla possibilità di realizzare il distacco. Afferma la Corte (sentenza n. 19893 del 29 settembre 2011) che "il regolamento è un contratto atipico le cui disposizioni sono meritevoli di tutela solo ove regolino aspetti del rapporto per i quali sussista un interesse generale dell'ordinamento (sull'interesse meritevole di tutela Cass. n. 8038 del 2 aprile 2009, Cass. Sezioni Unite n. 4421 del 27 febbraio 2007, Cass. n. 8038 del 2 aprile 2009, Cass. n. 2288 del 6 febbraio 2004)". La Suprema Corte prosegue affermando che proprio l'ordinamento ha mostrato di privilegiare, al preminente fine di interesse generale rappresentato dal risparmio energetico, il distacco e la trasformazione in impianti autonomi. La Corte conclude affermando che non può meritare la tutela dell'ordinamento la ratio atipica dell'impedimento al distacco in quanto espressione di prevaricazione egoistica anche da parte di una esigua minoranza e di lesione dei principi costituzionali di solidarietà sociale. Al di là del rilevante interesse che la sentenza appena citata può rappresentare in materia di contenuto del regolamento contrattuale, va in ogni caso rilevato che la fattispecie arrivata al giudizio della Corte risale alla fine degli anni '80, e dunque si basa sulla legislazione allora vigente, legislazione diversa da quella attuale che dichiara la propria contrarietà, in linea teorica generale, al fenomeno del "distacco" del singolo dall'impianto centralizzato. Avv. Marina Figini, Avv. Eugenio Antonio Correale (Fonte: l’amministratore)

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