Notizie in Rilievo

Periodicamente scegliamo per te le notizie di maggiore interesse provenienti dal mondo del 
Condominio e dintorni. Novità, eventi, approfondimenti normativi, legali ma anche di carattere 
semplicemente pratico.
Una guida sempre aggiornata per vivere appieno la tua casa.                                                                                

 

Il nostro condominio di viale Zara 58, dopo un importante intervento di riqualificazione energetica, è il primo “condominio efficiente” certificato dal Comune di Milano (guarda il video). E' il risultato del grande lavoro di riqualificazione realizzato da Rete Irene nell’ambito della campagna ”Condomini Efficienti, Tavolo Patti Chiari per l’Efficienza Energetica” patrocinata dal Comune di Milano e promossa da Legambiente.  Un’iniziativa  in cui il Comune si è fatto intermediario tra i principali attori del mercato dell’efficienza energetica e i condomini, con l’obiettivo di facilitare l’incontro tra domanda e offerta per promuovere la riqualificazione energetica degli edifici in tutto il territorio cittadino, diffondendo le buone pratiche per il risparmio energetico.  L’intervento in viale Zara 58, che ha riguardato l’isolamento termico di 4.500 metri quadri di facciata, ha portato alla riduzione del fabbisogno energetico da 166.80 a 84.23 KWh/m², e  250 tonnellate di CO2 in meno immesse nell’ambiente ogni anno. La riqualificazione, che ha fatto passare l’edificio dalla classe energetica F (la peggiore con la G) alla C, è stata celebrata  con la posa di una speciale targa, alla presenza dell’assessore alla Mobilità e Ambiente Pierfrancesco Maran. 

I lavori, che hanno consentito di riconsegnare alla città un edificio completamente rinnovato, hanno comportato un complesso intervento edile-impiantistico, che ha interessato sia le opere di rifacimento delle facciate tramite isolamento termico a cappotto, sia il rifacimento dei pavimenti dei balconi, e l’impermeabilizzazione di una parte della copertura dello stabile. Grazie a questo le 46 famiglie del condominio di viale Zara 58  ora vivono in un ambiente completamente rinnovato, con una ricaduta positiva sul taglio dei costi in bolletta e sul valore dell'immobile, oltre a una riduzione considerevole delle emissioni inquinanti nell’aria a beneficio dell’intera comunità.

leggi tutto

Oramai da più di un anno siamo ripiombati nell'atmosfera delle assemblee condominiali. Ed i vecchi problemi sono riemersi ché la Riforma anziché chiarire alcune problematiche, forse ancor di più le ha rese oscure. Una saggia idea (dal punto di vista pratico e soprattutto operativo) di creare una distinzione tra nomina dell'amministratore e sua conferma, neppure lontanamente è balenata nella mente del Legislatore. E solo noi che viviamo di condominio, all'interno del quale da sempre operiamo, sappiamo quanto è difficile raggiungere anche in seconda convocazione la metà dell'edificio (cioè i fatidici cinquecento millesimi!!): quei fatidici cinquecento millesimi che soprattutto negli stabili ove i condomini superano la cinquantina diventa un miraggio. Ed allora, allora l'amministratore non viene nominato (non può essere nominato!) e continua a svolgere IN PROROGATIO la gestione. Gestione ordinaria, ci pare ovvio affermare, ché se fossero stati deliberati e fossero magari in corso lavori straordinari, a nostro giudizio e soprattutto per una questione di deontologia professionale, tutto si complicherebbe. L'antica usanza (ormai assolutamente vietata dalla nuova normativa) di dare deleghe all'amministratore salvava in molti casi il quorum e consentiva l'ufficialità della nomina: che ora più non si fa. E quanto possa durare la prorogatio è un dilemma che nessuno sa. La proposta di "riconvocare l'assemblea tra quaranta giorni" non è gradita e la risposta è semplice: se in molti non sono venuti vuol dire che tutto (precisiamo noi, per onestà) quasi tutto va bene. Ed ancora, si prenda l'anagrafe condominiale: l'esperienza dice, non solo a noi, ma a tutti i colleghi che anche in palazzi, come si suol dire In, almeno il venti per cento non abbia risposto. Alcuni per dimenticanza, altri snobbando la richiesta fatta OPE LEGIS dall'amministratore, altri perché superiori. Andremo a fare le ricerche ipocatastali, addebiteremo agli inadempienti il costo della ricerca ed intaseremo il Catasto. Ed ancora (non ci si dica che è una nostra fissazione!) come fare a deliberare i lavori straordinari come il rifacimento del tetto, il rifacimento di una facciata magari in precarie condizioni se non costituiremo "manu militari" il fondo del complessivo costo lavori: anche in considerazione del fatto che il legislatore non ha considerato (ma ai parlamentari la vil moneta non olet) che tali lavori si pagano magari in trenta o quaranta mensilità. Altro il registro di nomina dell'amministratore (uno dei quattro di nuova istituzione), che non è che un doppione dei dati che sono contenuti nel libro verbali assemblee (che noi personalmente insistiamo debba essere vidimato dal notaio) dove chiaramente sono detti nome e cognome ed altri dati riguardanti appunto l'amministratore, ivi compreso il compenso dello stesso. A fronte di tante critiche, una presa di posizione intelligente e cioè l'avere regolamentato il quorum per la installazione degli impianti di videosorveglianza (1122 Ter). Da alcuni anni l'argomento desiderato da molti (anche dagli assenti) non poteva essere discusso per svariati motivi. Ora, l'esperienza personale Io conferma si sta verificando un vero boom nelle delibere per tale istallazione il cui costo, tra l'altro, è notevolmente diminuito. Ufficializzata anche la nomina del Consiglio di condominio (ed è una cosa costruttiva se i consiglieri ragionano e collaborano) dall'ultimo comma del 1130. Una cosa che il Legislatore invece ha completamente ignorato, come già l'aveva ignorata nella riforma del diritto fallimentare, è stata quella di non prendere minimamente in considerazione la posizione della morosità in condominio (se non per quanto previsto nel 63% delle disposizioni di attuazione) cioè dare ai fornitori creditori il nominativo degli inadempienti! Non è questo quello che ci interessa. Quello che interessa ai condomini che onorano i pagamenti delle rate condominiali dovute, sarebbe stato quello di considerare il Condominio privilegiato (e lo diciamo con la P maiuscola) sanno benissimo i colleghi, sanno benissimo i condomini nel cui immobile si siano verificati delle morosità, che essendo il condominio CHIROGRAFO, a fronte ed in pendenza di una vendita immobiliare della unità immobiliare espropriata arriveranno TUTTI (banche, Inps, Inail ecc.) prima del condominio e quindi i condomini dovranno sborsare (come dal momento dell'inizio delle morosità hanno fatto) le quote di chi non ha pagato. Se questa è Giustizia.... Dario Guazzoni (Fonte: l’amministratore)

leggi tutto

Il distacco dal riscaldamento centralizzato viene qui esaminato alla luce della nuova normativa (Legge 220/2012 - Riforma della legge condominiale) considerando le conseguenze che al condomino "distaccato" derivano in ordine alla comproprietà dell'impianto e alla rinuncia al servizio nonché all'obbligo di contribuzione nelle spese.   Si vedrà come la disciplina risultante dalla nuova normativa descriva un ambito alquanto diverso rispetto a quello tracciato dai tradizionali temi che muovendo dalla volontà del singolo condomino di non fruire più del servizio di riscaldamento centralizzato prospettavano la conseguenza finale di escludere chi si fosse distaccato dalla comunione dell'impianto. La conseguenza non è di poco conto ed occorrerà considerarla sotto duplice aspetto. In primo luogo, si osserva sin d'ora che poiché la nuova disposizione contenuta nel quarto comma dell'art. 1118 c.c. statuisce che "il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma", non sarà possibile evitare di convocare coloro che avevano rinunciato al servizio, per tutte le assemblee che siano chiamate a decidere interventi di tale natura. Nulla autorizza ad ipotizzare che nel caso della rinuncia all'impianto di riscaldamento possa essere disatteso il tradizionale e razionale principio che vede colui che è chiamato a concorrere nelle spese abitato anche ad incidere nelle delibere assembleari con il proprio voto. Né si pensi che l'osservazione sia di poco conto, poiché chi non fruisce del servizio non può avere interesse a spendere per la conservazione e per il miglior mantenimento dell'impianto, talché non mancherà di tentare di evitare o quanto meno di rallentare le decisioni che lo porterebbero a spendere senza immediato vantaggio. Vi è un secondo tema sul quale gli amministratori ed i condomini saranno chiamati a riflettere, poiché non vi è chi non veda che la partecipazione alle spese conservative non solo lasci intendere che il rinunziante non perda la qualità di comproprietario dell'impianto, ma comporti anche alcune limitazioni in tema di scelte laddove la centrale termica sia ristrutturata o comunque radicalmente rinnovata. In questi casi, la elaborazione giurisprudenziale ha consentito sino ad oggi di progettare il nuovo impianto centralizzato considerando la potenzialità necessaria per servire le sole unità immobiliari collegate. L'assemblea poteva scegliere di fare realizzare un impianto calibrato esattamente per le esigenze attuali, con evidenti vantaggi in termini di funzionalità e di consumi energetici. in tal modo veniva razionalizzata la dimensione e la capacità dell'impianto, ma veniva anche creata una situazione di non ritorno. Colui che si era escluso volontariamente veniva posto nelle condizioni di non poter più tornare sui propri passi. Tutto ciò era consentito ed era normale, laddove il rinunciante avesse non soltanto perso la qualità di fruitore del servizio ma anche la posizione di sodale nell'obbligo di conservare l'impianto. Ora potrebbe dubitarsi che permangano i presupposti che guidavano alle soluzioni sopra menzionate, ma sembra di potere propendere per soluzione più consona agli obiettivi di contenimento dei consumi energetici che sarebbero del tutto inibiti laddove si dia corso alla realizzazione di un impianto sovradimensionato al solo scopo di conservare l'opzione alquanto improbabile di tornare indietro e quindi di collegarsi nuovamente all'impianto centralizzato. Senza indulgere in ottimismo si può porre mente a soluzione meno capziosa e si può immaginare che la sapienza che ha guidato molte delle decisioni che saranno commentate e riprese di seguitò varrà anche per risolvere il problema che tornerà ad interessarci nei prossimi anni. Si potrà così considerare che laddove il rinunziante e gli altri condomini concordino che la rinnovata centrale termica abbia potenzialità ridotta e quindi non più idonea a servire i rinunzianti contestualmente vengano meno le condizioni perché questi ultimi siano ancora considerati partecipanti alla comunione. Tutto ciò in armonia con la decisione della Corte Suprema di considerare che i proprietari di unità immobiliari non servite dall'impianto di riscaldamento per cause strutturali dell'edificio, non possano vantare la comproprietà sull'impianto una volta che si dimostri che non sussiste alcuna relazione di accessorietà tra l'impianto e le citate unità immobiliari (Cass. n. 7730/2000, Est. Corona). In armonia con tale posizione la più recente giurisprudenza ha ritenuto che per stabilire se un condomino sia comproprietario dell'impianto di riscaldamento debba aversi considerazione all'esistenza di diramazioni all'interno dei locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Laddove la diramazione manchi e neppure possa essere istituita, l'impianto centralizzato non potrebbe considerarsi destinato alle unità che non pos-sano essere collegate. Tra le parti comuni dell'edificio sono indicati espressamente i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini (art. 111 7, n. 3 c.c.). Vale poi sempre il principio generale per cui il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni (art. 1118 2° comma c.c.); la nuova norma precisa però che il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma (art. 1118 40 comma c.c.). Sia l'art. 1117 c.c., che elenca le parti comuni dell'edificio, sia l'art. 1118 4° comma, che prevede la possibilità del "distacco" dal riscaldamento centralizzato, rientrano tra le norme derogabili, dunque soggette alla possibilità di modifica contenuta nel primo atto di vendita al momento del frazionamento, oppure nel "regolamento contrattuale" predisposto all'atto della costituzione del condominio, oppure, ancora, con altra idonea successiva unanime volontà di tutti i condomini manifestata con "atto scritto (e anche "trascritto" ai fini della sua validità nei confronti dei terzi futuri condomini). Resta invece inderogabile la norma di cui all'art. 1118, 2° comma c.c. che dispone il principio generale della impossibilità del condomino di rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il distacco del singolo condomino dall'impianto centralizzato di riscaldamento è stato nel corso degli anni, come noto, oggetto di copiosa giurisprudenza, sia della Cassazione sia dei giudici di merito, che ne ha precisato i presupposti e le conseguenze affermando i seguenti principii: - a) il singolo condomino può legit-timamente rinunciare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini, se risulta provato che dalla sua rinunzia e dal suo distacco non derivano né un aggravio di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, né uno squilibrio termico dell'intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio; - b) il condomino che si distacca rimane comunque ancora comproprietario dell'impianto centrale e dunque è tenuto a sopportare i costi relativi alla manutenzione e conservazione dell'impianto stesso; al contrario, il condomino che si è distaccato non è tenuto a contribuire alle spese di consumo o di esercizio relative alla fruizione, ossia all'uso, di un servizio del quale più non si avvale; - c) sono fatte salve diverse disposizioni contenute nel regolamento condominiale contrattuale. Verifichiamo ora i suddetti principi alla luce della nuova normativa sopra vista. Rinuncia al servizio Anche nella nuova normativa non si trova una specifica definizione di "servizio comune". L'art. 1117, n. 2 c.c. usa l'espressione "servizi in comune" quando elenca tra le parti comuni le aree destinate a parcheggio nonché i locali per la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi. L'art. 1123 c.c. indica i criteri di ripartizione, tra le altre, delle spese necessarie per la prestazione dei "servizi resi nell'interesse comune". All'art. 1130, n. 2 c.c. si prevede, tra gli altri, il dovere dell'Amministratore di disciplinare la "fruizione dei servizi nell'interesse "comune" in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini e, al n. 3 dello stesso articolo, si prevede il dovere dell'Amministratore di riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per "l'esercizio dei servizi comuni". L'art. 63, 30 comma disp.att. c.c. prevede la possibilità, per l'Amministratore, di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei "servizi comuni suscettibili di godimento separato". Pur nella assenza di una specifica definizione legislativa, risalendo al significato letterale della espressione e riportandosi all'interpretazione dottrinaria, si può coerentemente affermare che sono servizi comuni le prestazioni, le attività, le funzioni dirette a soddisfare, attraverso beni/impianti/parti comuni dell'edificio, bisogni specifici dei proprietari esclusivi, ossia dei condomini ai quali i servizi stessi devono essere garantiti. Per questa loro caratteristica di sostanziale immaterialità la Cassazione ha ritenuto che il servizio non è oggetto di "proprietà" comune bensì di "godimento" in comune (Cass. n. 7286/1996). La stessa Cassazione ha anche affermato che la disciplina della indivisibilità (art. 1119 c.c.) si applica non solo alle parti comuni dell'edificio ma anche ai servizi comuni: ciò a causa del nesso funzionale e indissolubile esistente tra di essi e le proprietà esclusive (Cass. n. 7286/1996). Tali principi affermati dalla Suprema Corte devono ritenersi tuttora validi, considerato che i nuovi testi normativi, come più sopra visto, non introducono elementi di novità che possano portare a conclusioni interpretative diverse. Vi è peraltro da segnalare che l'art. 1119 c.c. nella versione riformata aggiunge una nuova sostanziale deroga al concetto generale di indivisibilità delle parti comuni; infatti, mentre nella versione previgente la divisione era consentita solo se non rendeva più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino, la versione odierna prevede una ulteriore ipotesi di legittimità della divisione che sancisce l'art. 1119 c.c., si può fare se vi è il consenso di tutti i partecipanti al condominio. Ora, posto che il riscaldamento erogato a mezzo di un impianto centralizzato è, fuor d'ogni dubbio, un servizio reso nell'interesse comune mediante un bene comune, qualora i condomini volessero farne oggetto di divisione/soppressione dovrebbero essere tutti d'accordo e raggiungere l'unanimità dei consensi che rappresenti il totale del valore dell'edificio. Ma, tornando all'argomento che qui interessa, ossia alla rinuncia del singolo condomino al servizio di riscaldamento, è evidente che non si è in presenza di una "divisione" né del servizio comune né della parte comune attraverso la quale il servizio stesso viene reso: si è piuttosto di fronte ad una specifica previsione legislativa che autorizza il singolo condomino, sussistendo determinati presupposti, a "rinunciare all'utilizzo" dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, dunque a rinunciare al servizio che viene reso dall'impianto stesso. Si può dunque concludere che la nuova normativa si conforma alla costante giurisprudenza ante Riforma sopra richiamata: rinuncia (legittima) all'utilizzo dell'impianto ossia rinuncia al servizio reso dall'impianto stesso, senza che ciò comporti alcuna rinuncia (illegittima) al diritto sulla parte comune e neppure alcuna divisione/ soppressione del servizio/parte comune (legittima solo in presenza della unanimità dei consensi): sempre che sussistano i presupposti di fatto richiesti dalla legge, specificati all'art. 1118, 40 comma c.c. Da ultimo, per completezza di esposizione sull'argomento del servizio comune di riscaldamento, si ricorda che la Suprema Corte a Sezioni Unite (sent. n. 10492/1996) ha affermato che il condomino non è titolare di un diritto di natura contrattuale nei confronti del condominio e, quindi, non può sottrarsi dal contribuire alle spese allegando la mancata o insufficiente erogazione del servizio. In particolare, la Cassazione ha ribadito che la minor resa di calore nell'appartamento del singolo condomino non implica un uso dell'impianto in misura diversa rispetto agli altri condomini, ai sensi dell'art. 1123, 2° comma c.c. dal momento che l'utilizzazione maggiore o minore dell'impianto è data dalla estensione maggiore o minore della superficie radiante rispetto a quella degli altri condomini, e non dal maggiore o minore grado di calore che l'impianto fornisce a ciascun appartamento (Cass. n. 12956/2006). Ipotesi del tutto diversa si verifica quando l'impianto centralizzato per ragioni strutturali escluda totalmente il condomino dal servizio di riscaldamento: solo in tal caso il mancato godimento del servizio esonera dal pagamento dei contributi. Comproprietà dell'impianto Sul punto "comproprietà" dell'impianto centralizzato, la Cassazione ha affermato che, limitandosi la proprietà comune dell'impianto di riscaldamento al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, se manca tale diramazione e non esiste la possibilità che i locali usufruiscano del riscaldamento l'impianto non può considerarsi destinato al loro servizio (Cass. n. 4270/1996). Allo stesso modo la Cassazione ha affermato che i proprietari di unità immobiliari non servite dall'impianto di riscaldamento per cause strutturali dell'edificio, non possono vantare un diritto di comproprietà sull'impianto stesso in quanto non sussiste alcuna relazione di accessorietà tra l'impianto e le citate unità immobiliari (Cass. n. 7730/2000). Ed ancora la Cassazione ha precisato che le spese per la sostituzione della caldaia comune attengono alla conservazione dell'impianto; ove nell'edificio vi siano locali come cantine e box non serviti dall'impianto centralizzato, i condomini proprietari di tali locali non sono contitolari dell'impianto centralizzato, non essendo questo legato da una relazione di accessorietà, cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale all'uso o al servizio di quei beni. Venendo dunque meno il presupposto per la comproprietà dell'impianto, viene meno anche l'obbligazione reale di contribuire alle spese per la conservazione dello stesso (Cass. n. 1420/2004). Si ricordano, in linea generale, i presupposti necessari, secondo i principi dettati dalla Suprema Corte, perché operi la cosiddetta "presunzione" di comproprietà di cui all'articolo 1117 c.c. : - il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza dell'edificio stesso ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune - se la cosa per obiettive caratteristiche strutturali serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, tale destinazione particolare vince l'attribuzione legale alla stessa stregua del titolo contrario e fa venir meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria (Cass. 2 agosto 2010 n. 17993, 28 febbraio 2007 n. 4787, 9 giugno 2000 n. 7889 e, ancor prima, Sezioni Unite n. 7749/1993). Torniamo ora alla comproprietà dell'impianto dopo che il condomino si è distaccato. Come già si è più sopra accennato, la giurisprudenza ha sino ad ora costantemente affermato che il condomino che si distacca rimane comunque ancora comproprietario dell' impianto centrale e dunque è tenuto a sopportare i costi relativi alla manutenzione e conservazione dell'impianto stesso; al contrario, il condomino che si è distaccato non è tenuto a contribuire alle spese di consumo o di esercizio relative alla fruizione ossia all'uso di un servizio del quale più non si avvale; sono fatte salve diverse disposizioni contenute nel regolamento condominiale contrattuale (Cass. n. 6923 del 21/5/2001, n.8924/2001, n.5974 del 25/3/2004, n.7518 del 30/3/2006, n. 7708 del 29 marzo 2007, n. 8750 del 31 maggio 2012). In particolare, la Suprema Corte ha ritenuto legittima la delibera condominiale che pone a carico anche dei condomini che si sono distaccati dall'impianto di riscaldamento le spese occorrenti per la sostituzione della caldaia, posto che l'impianto centralizzato costituisce un accessorio di proprietà comune, al quale i predetti potranno comunque riallacciare la propria unità immobiliare (Cass. n. 7708/2007). La giurisprudenza appena richiamata parte dal principio per cui tra le spese indicate dall'art. 1104 c.c. (norma che dispone, in materia di comunione, il dovere di ciascun partecipante di contribuire alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune) soltanto quelle per la conservazione della cosa comune costituiscono obbligazioni reali (sono, cioè, conseguenza della titolarità reale sul bene, ossia della comproprietà del bene che sussiste indipendenteménte dalla misura dell'uso che il singolo condomino faccia dei beni stessi) e per questo il condomino non può sottrarsi all'obbligo del loro pagamento ai sensi dell'art. 1118,2° comma. Ma lo stesso art. 1118,2° comma, significativamente, nulla dispone per le spese relative al godimento delle cose comuni. L'art. 1118, 2° comma c.c. non si estende dunque alle spese relative all'uso o all'esercizio di un impianto, quale quello di riscaldamento centrale, destinato a rendere un servizio nell'interesse di ogni singolo partecipante, e quindi divisibile; oltre a tutto, l'impianto di riscaldamento è utile per l'intero edificio al quale garantisce uniforme distribuzione della temperatura, ma non è indispensabile per l'esistenza dell'edificio e la sua utilità a vantaggio delle proprietà individuali può essere sostituita da impianti autonomi. Ora, posto che l'art. 1118, 4° comma attualmente vigente prevede che il condomino distaccatosi è tenuto a concorrere al pagamento delle sole seguenti spese relative all'impianto: a) per la manutenzione straordinaria b) per la conservazione c) per la messa a norma (ossia agli interventi necessari per adeguamento ad obblighi di legge), e posto che la suindicata elaborazione giurisprudenziale non pare essere inficiata in alcun modo dalla nuova normativa, si può concludere che il condomino distaccato continua a restare comproprietario dell'impianto, con l'obbligo di contribuire alle spese suindicate: spese che, data la loro qualificazione, sembrano comprendere tutte le tipologie di interventi da attuare sull'impianto. Distacco e regolamento di condominio L'art. 1138, 4° comma c.c. elenca gli articoli che non possono essere derogati in alcun modo, neanche con un regolamento contrattuale: l'art. 1118, 4° comma che disciplina il distacco non è compreso in questo elenco. Il regolamento contrattuale può dunque validamente contenere disposizioni specifiche in materia di distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento ponendo, ad esempio, l'espresso divieto a carico dei singoli condomini di distaccarsi e/o disciplinando in maniera specifica l'obbligo di contribuire alle spese relative all'impianto stesso, successivamente all'avvenuto distacco, ad esempio disponendo che non vi sia alcuna esenzione, neppure parziale, delle spese stesse. La Cassazione ha ritenuto legittima la delibera assunta sulla base di un regolamento contrattuale con la quale si è deciso che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto centralizzato di riscaldamento sono anche a carico delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio (Cass. n. 28679/2011), precisando che la previsione dell'obbligo di contribuzione alle spese di gestione svincolato dall'effettivo godimento del servizio rientra non nell'ambito della regolamentazione dei servizi comuni, ma in quello delle disposizioni che attribuiscono diritti o impongono obblighi ai condomini, e dunque occorre l'unanimità dei consensi (Cass. n. 1558/2004). La Cassazione ha ribadito il principio per cui tra le spese indicate dall'art. 1104 c.c. soltanto quelle per la conservazione della cosa comune costituiscono obbligazioni reali — per cui il condomino non può sottrarsi all'obbligo del loro pagamento, ai sensi dell'art. 1118, secondo comma c.c., che invece nulla dispone per le spese relative al godimento delle cose comuni — è di conseguenza legittima la rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale, operata dal singolo condomino mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell'impianto centralizzato, purché l'interessato dimostri la sussistenza dei presupposti richiesti; in tal caso il condomino rinunciante mentre è esonerato, in applicazione del principio contenuto nell'art. 1123, 2° comma c.c. , dal dover sostenere le spese (carburante) per l'uso del servizio centralizzato, è, invece, obbligato (stante l'inderogabilità della disposizione di cui all'art. 1118, 2° comma, c.c.) a sostenere le spese di conservazione e manutenzione dell'impianto comune di riscaldamento centralizzato (Cass., 20 febbraio 1998 n. 1775; 12 novembre 1997 n. 1152; 24 novembre 1997 n. 11717). Tale legittima rinuncia al riscaldamento centralizzato (con i limiti e gli effetti suddetti) non è peraltro possibile in presenza di un esplicito divieto contenuto nel regolamento condominiale di natura contrattuale, il quale, mentre non può derogare alle disposizioni richiamate dall'art. 1138, ultimo comma, c.c. e non può menomare i diritti che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, ben può, invece, derogare alle disposizioni legali (come quella dell'art. 1102 c.c.) non dichiarate inderogabili (Cass. 9 novembre 1998 n. 11268). Con la conseguenza che il regolamento condominiale contrattuale non può consentire la rinuncia all'uso dell'impianto centralizzato di riscaldamento con esonero dall'obbligo del contributo nelle spese di conservazione e manutenzione di detto impianto mentre può vietare la rinuncia ossia il distacco del proprio impianto da quello centralizzato, non essendo tale divieto in contrasto (anzi in sintonia) con la disciplina legale (ancorché derogabile) dell'uso della cosa comune (Cass. n. 6923/2001). Da ultimo, si ricorda che la Cassazione, decidendo un caso nel quale il regolamento non vietava il distacco ma non prevedeva l'esonero dalle spese di gestione dell'impianto centralizzato, ha ritenuto che tale divieto non fosse ostativo alla possibilità di realizzare il distacco. Afferma la Corte (sentenza n. 19893 del 29 settembre 2011) che "il regolamento è un contratto atipico le cui disposizioni sono meritevoli di tutela solo ove regolino aspetti del rapporto per i quali sussista un interesse generale dell'ordinamento (sull'interesse meritevole di tutela Cass. n. 8038 del 2 aprile 2009, Cass. Sezioni Unite n. 4421 del 27 febbraio 2007, Cass. n. 8038 del 2 aprile 2009, Cass. n. 2288 del 6 febbraio 2004)". La Suprema Corte prosegue affermando che proprio l'ordinamento ha mostrato di privilegiare, al preminente fine di interesse generale rappresentato dal risparmio energetico, il distacco e la trasformazione in impianti autonomi. La Corte conclude affermando che non può meritare la tutela dell'ordinamento la ratio atipica dell'impedimento al distacco in quanto espressione di prevaricazione egoistica anche da parte di una esigua minoranza e di lesione dei principi costituzionali di solidarietà sociale. Al di là del rilevante interesse che la sentenza appena citata può rappresentare in materia di contenuto del regolamento contrattuale, va in ogni caso rilevato che la fattispecie arrivata al giudizio della Corte risale alla fine degli anni '80, e dunque si basa sulla legislazione allora vigente, legislazione diversa da quella attuale che dichiara la propria contrarietà, in linea teorica generale, al fenomeno del "distacco" del singolo dall'impianto centralizzato. Avv. Marina Figini, Avv. Eugenio Antonio Correale (Fonte: l’amministratore)

leggi tutto

La disabilità è la condizione personale di chi, in seguito ad una o più menomazioni, ha una ridotta capacità d'interazione con l'ambiente sociale rispetto a ciò che è considerata la norma, pertanto è meno autonomo nello svolgere le attività quotidiane e spesso in condizioni di svantaggio nel partecipare alla vita sociale.   La concezione sociale di disabilità è cambiata nel tempo: essa non è più solo un attributo della persona, ma un insieme di condizioni potenzialmente restrittive derivanti da un fallimento della società nel soddisfare i bisogni delle persone e nel con­sentire loro di mettere a frutto le proprie capacità (Commissio­ne Europea, Delivering e Accessibility, 26/9/2002).   Le definizioni proposte dall'Organizzazione Mondiale della Sa­nità (OMS) nel 1980 hanno aiutato a stabilire un chiaro punto di partenza:   - la "menomazione" (impairment) veniva definita come "per­dita o anormalità a carico di una struttura o di una funzione psicologica, fisiologica o anatomica"; - la "disabilità" (disability) come "qualsiasi limitazione o per­dita (conseguente a menomazione) della capacità di compiere un'attività nel modo o nell'ampiezza considerati normali per un essere umano" e infine; - l'"handicap" come la "condizione di svantaggio, conseguente a una menomazione o a una disabilità, che in un certo soggetto limita o impedisce l'adempimento del ruolo normale per tale soggetto in relazione all'età, al sesso e ai fattori socioculturali". Da queste definizioni, emerge che l'handicap è una condizio­ne soggettiva, che dipende dalle caratteristiche della disabilità: una persona sulla sedia a rotelle è sicuramente disabile, ma potrebbe potenzialmente non avere un handicap se venissero eliminate tutte le barriere architettoniche e non le fosse preclu­so alcun aspetto della vita sociale. Un successivo documento pubblicato dall'OMS nel 2001 ha parzialmente abbandonato questa impostazione, per giun­gere a una classificazione "positiva", che parte da uno stato considerato di "salute" per dire se e quanto ciascuno se ne discosti. Questa nuova classificazione non riguarda solo le persone con disabilità, riguarda tutti, ha dunque uso e valore universale. La classificazione si compone di cinque macroclassi, a loro vol­ta divise in ulteriori classi e sottoclassi: -    Funzioni corporee (funzioni fisiologiche dei sistemi corporei, incluse le funzioni psicologiche) -   Strutture corporee (parti anatomiche del corpo come organi, arti e loro componenti) Attività (esecuzione di un compito o di un'azione da parte di un individuo) -   Partecipazione (coinvolgimento di un individuo in una situazione di vita) -   Fattori ambientali (caratteristiche, del mondo fisico, sociale e degli atteggiamenti, che possono avere impatto sulle presta­zioni di un individuo in un determinato contesto).   La Convenzione ONU sui diritti delle persone con disabilità pro­mulgata nel 2007 si richiama esplicitamente a diversi principi della Dichiarazione Universale dei Diritti Umani: non discrimi­nazione, eguaglianza, pari opportunità, rispetto dell'identità individuale. Si compone di 50 articoli, dei quali i primi 30 si incentrano sui diritti fondamentali (associazionismo, diritto di cura, diritto alla formazione personale, ecc.), mentre gli altri 20 riguardano le strategie operative atte a promuovere la cultura della disabilità. La barriera architettonica è, pertanto, qualunque elemento costruttivo che impedisca, limiti o renda difficoltosi gli sposta­menti o la fruizione di servizi (specialmente di persone con li­mitata capacità motoria o sensoriale). Da questo consegue che un elemento che non costituisce barriera architettonica per un individuo può invece essere di ostacolo per un altro; si evince quindi che il concetto di barrie­ra nasce laddove la società concepisce il soggetto solo come "normodotato". Il bisogno di garantire al maggior numero di persone il diritto alla libertà di movimento, ha portato alla ricerca di parametri comuni, che consentissero di limitare il criterio di soggettività. Il passo più importante è stato fatto a livello normativo andan­do a individuare quali elementi costruttivi siano da considerarsi barriera architettonica. Il primo passo verso il miglioramento della situazione deve es­sere fatto educando la comunità: bisogna educarla a rimuo­vere le barriere culturali prima di quelle architettoniche al fine di promuovere l'integrazione sociale parallelamente a quella ambientale. Il secondo grande passo deve essere fatto in fase di pianifica­zione urbanistica: la progettazione dello spazio e degli edifici deve essere volta a favorire il più possibile una vita indipenden­te e confortevole delle persone nei vari settori: nelle abitazioni, nei trasporti, nel lavoro, nell'istruzione e nel tempo libero.   NORMATIVA DI RIFERIMENTO LEGGE 13 DEL 1989 La legge quadro italiana che tratta il problema dell'accessibilità è la legge 13/89 (Pubblicata nella G. U. 26 gennaio 1989, n. 21) che stabilisce i termini e le modalità in cui deve essere garantita l'accessibilità ai vari ambienti, con particolare attenzione ai luo­ghi pubblici. La legge n. 13 del 1989 è il principale strumento legislativo contro le barriere architettoniche in Italia. Tale legge concede infatti contributi per interventi atti al superamento delle barriere architettoniche su immobili privati già esistenti ove risiedono portatori di menomazioni o limitazioni funzionali permanenti (di carattere motorio e dei non vedenti). L'intento della normativa è proprio quello di superare dette barriere architettoniche, e la ratio è, senza dubbio, quella di permettere comunque la vita di relazione anche a coloro che, pur disabili, hanno il diritto di potere liberamente accedere a tutti gli edifici, siano essi privati o pubblici, per potere svolgere i compiti e le funzioni proprie della vita e della loro vita. Chiunque, infatti, anche un soggetto diversamente abile, ha tutto il diritto di potere frequentare liberamente qualsiasi edifi­cio, non solo per il fatto di essere proprietario di una o più uni­tà immobiliari, ma anche al semplice solo fine di potere recarsi a visitare un familiare o un amico, o anche un semplice cono­scente, nel proprio alloggio; né si può pensare che un soggetto qualsiasi, portatore di handicap, che abbia necessità di qualsia­si tipo di prestazione (anche pubblica) non la possa ottenere non avendo la possibilità materiale di accedere all'edificio ove vi è chi materialmente chi può fornirgli quella prestazione pub­blica o privata che sia. Ecco allora l'intervento del legislatore il quale, nell'affrontare la particolare problematica, ha comunque dovuto distingue­re tra edifici vecchi e nuovi, in quanto negli edifici di vecchia costruzione non poteva certo imporre ai proprietari di andare incontro ad opere costose e la cui realizzazione avrebbe potuto anche essere particolarmente difficoltosa, se non a volte, im­possibile per la configurazione dello stabile. Se infatti nei nuovi edifici od in quelli interessati da un comple­to rifacimento o da una completa ristrutturazione ha potuto imporre le necessarie direttive tecniche, posto che in una nuo­va costruzione vi è sicuramente la possibilità di adottare nel progetto e nel corso dei lavori tutte quelle soluzioni pratiche e tecniche che permettono, architettonicamente, il libero ed indifferenziato accesso all'edificio a tutti indistintamente, nelle vecchie costruzioni ha dovuto ovviamente porre in essere an­che incentivi economici per tentare di agevolare i proprietari, nella rimozione delle barriere architettoniche. A tal fine, per quanto attiene gli edifici in condominio, è per­tanto dovuto anche intervenire nella particolare materia con­dominiale, ma con un intervento comunque limitato per non sconvolgere principi istituzionali e che attengono comunque al diritto di proprietà che è un diritto costituzionalmente sancito. L'art. 1, legge 13/89, riferendosi ai nuovi edifici privati (e alle ipotesi di ristrutturazione), "impone" determinate caratteri­stiche progettuali e standard edilizi inderogabili, in funzione della fruibilità e praticabilità degli stessi da parte dei portato­ri di handicap, mentre l'articolo successivo, invece, soltanto "favorisce" (e incentiva in vario modo) l'adozione di soluzioni tecniche volte al superamento delle barriere architettoniche negli edifici esistenti, i cui proprietari, quindi, non hanno un obbligo giuridico (ma solo morale) di adoperarsi per eliminar­le, anche se tale scelta di politica legislativa si spiegava forse perché la previsione di un obbligo indiscriminato di adegua­mento avrebbe comportato numerosi problemi pratici, atteso che le opere erano talvolta impossibili da realizzare a causa dello stato dei luoghi. (Celeste A., Barriere architettoniche e tutela dei portatori di handicap, pag. 10, 2008 II Sole 24 ore Spa, Milano).   D.M. 236 DEL 1989 Cosa deve intendersi per barriere architettoniche lo ha esatta­mente precisato il D.M. 236/1989 art. 2 il quale specifica che esse sono: - gli ostacoli fisici che sono fonte di disagio per la mobilità dei chiunque, ed in particolare, di coloro che per qualsiasi causa hanno una capacità motoria ridotta o impedita in forma tem­poranea o permanente; - gli ostacoli che impediscono a chiunque la comoda e sicura utilizzazione di spazi, attrezzature o componenti; - la mancanza di accorgimenti o segnalazioni che permettono l'orientamento e la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo per chiunque e, in particolare, per i non vedenti, per gli ipovedenti e per i sordi. Il D.M. 236/89 (decreto attuativo) si addentra maggiormente nella parte tecnica ed individua tre diversi livelli di qualità dello spazio costruito.   Questi tre livelli sono: - accessibilità: possibilità per persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale di raggiungere l'edificio e le sue singole unità immobiliari e ambientali, di entrarvi agevolmente e di fruire di spazi ed attrezzature in condizioni di adeguata sicurezza e autonomia. - visitabilità: possibilità per persone con ridotta o impedita capa­cità motoria o sensoriale di accedere agli spazi di relazione e ad almeno un servizio igienico di ogni unità immobiliare. Vengono considerati spazi di relazione gli spazi di soggiorno dell'allog­gio e quelli dei luoghi di lavoro, servizio ed incontro, nei quali cittadino entra in rapporto con la funzione ivi svolta. - adattabilità: possibilità di modificare nel tempo lo spazio co­struito a costi limitati, allo scopo di renderlo completamente ed agevolmente fruibile anche da parte di persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale. Sempre il D.M. 236/89 stabilisce anche, per gli edifici e gli spazi privati, i parametri tecnici e dimensionali correlati al raggiun­gimento dei tre livelli di qualità sopra riportati: per esempio le dimensioni minime delle porte, le caratteristiche delle scale, la pendenza delle rampe pedonali, gli spazi necessari alla rota­zione di una sedia a ruote, le dimensioni degli ascensori e le casistiche della loro necessità, le caratteristiche di un servizio igienico accessibile ed altri ancora. I requisiti vengono stabiliti in modo differenziato a seconda della tipológia degli edifici e degli spazi. Ogni nuova costruzione deve infatti rispettare tali norme, ed i vecchi edifici devono essere opportunamente ade­guati alla normativa in caso di ristrutturazione.   LEGGE 104 DEL 1992 "Legge-quadro per l'assistenza, l'integrazione sociale e i diritti delle persone handicappate." (Pubblicata in G. U. 17 febbraio 1992, n. 39, S.O.).   1. Finalità. La Repubblica a) garantisce il pieno rispetto della dignità umana e i diritti di libertà e di autonomia della persona handicappata e ne pro­muove la piena integrazione nella famiglia, nella scuola, nel lavoro e nella società; b) previene e rimuove le condizioni invalidanti che impedisco­no lo sviluppo della persona umana, il raggiungimento della massima autonomia possibile e la partecipazione della persona handicappata alla vita della collettività, nonché la realizzazione dei diritti civili, politici e patrimoniali; c) persegue il recupero funzionale e sociale della persona af­fetta da minorazioni fisiche, psichiche e sensoriali e assicura i servizi e le prestazioni per la prevenzione, la cura e la riabilita­zione delle minorazioni, nonché la tutela giuridica ed economi­ca della persona handicappata; d) predispone interventi volti a superare stati di emarginazione e di esclusione sociale della persona handicappata.   2. Principi generali. La presente legge detta i principi dell'ordinamento in materia di diritti, integrazione sociale e assistenza della persona han­dicappata. Essa costituisce inoltre riforma economico-sociale della Repubblica, ai sensi dell'articolo 4 dello Statuto speciale per il Trentino-Alto Adige, approvato con legge costituzionale 26 febbraio 1948, n. 5.   3. Soggetti aventi diritto. 1. E' persona handicappata colui che presenta una minorazione fisica, psichica o sensoriale, stabilizzata o progressiva, che è causa di difficoltà di apprendimento, di relazione o di integrazione lavorativa e tale da determinare un processo di svantaggio sociale o di emarginazione. 2. La persona handicappata ha diritto alle prestazioni stabilite in suo favore in relazione alla natura e alla consistenza della mi­norazione, alla capacità complessiva individuale residua e alla efficacia delle terapie riabilitative. 3. Qualora la minorazione, singola o plurima, abbia ridotto l'autonomia personale, correlata all'età, in modo da rendere necessario un intervento assistenziale permanente, continua­tivo e globale nella sfera individuale o in quella di relazione, la situazione assume connotazione di gravità. Le situazioni rico­nosciute di gravità determinano priorità nei programmi e negli interventi dei servizi pubblici. 4. La presente legge si applica anche agli stranieri e agli apo­lidi, residenti, domiciliati o aventi stabile dimora nel territorio nazionale. Le relative prestazioni sono corrisposte nei limiti ed alle condizioni previste dalla vigente legislazione o da accordi internazionali.   8. Inserimento ed integrazione sociale. L'inserimento e l'integrazione sociale della persona handicap­pata si realizzano mediante: a) interventi di carattere socio-psico-pedagogico, di assisten­za sociale e sanitaria a domicilio, di aiuto domestico e di tipo economico ai sensi della normativa vigente, a sostegno della persona handicappata e del nucleo familiare in cui è inserita; b) servizi di aiuto personale alla persona handicappata in tempo­ranea o permanente grave limitazione dell'autonomia personale; c) interventi diretti ad assicurare l'accesso agli edifici pubblici e privati e ad eliminare o superare le barriere fisiche e architetto­niche che ostacolano i movimenti nei luoghi pubblici o aperti al pubblico; d)  provvedimenti che rendano effettivi il diritto all'informa­zione e il diritto allo studio della persona handicappata, con particolare riferimento alle dotazioni didattiche e tecniche, ai programmi, a linguaggi specializzati, alle prove di valutazione e alla disponibilità di personale appositamente qualificato, do­cente e non docente; e) adeguamento delle attrezzature e del personale dei servizi educativi, sportivi, di tempo libero e sociali; f) misure atte a favorire la piena integrazione nel mondo del lavoro, in forma individuale o associata, e la tutela del posto di lavoro anche attraverso incentivi diversificati; g) provvedimenti che assicurino la fruibilità dei mezzi di traspor­to pubblico e privato e la organizzazione di trasporti specifici; h) affidamenti e inserimenti presso persone e nuclei familiari; i) organizzazione e sostegno di comunità alloggio, case-fami­glia e analoghi servizi residenziali inseriti nei centri abitati per favorire la deistituzionalizzazione e per assicurare alla persona handicappata, priva anche temporaneamente di una idonea sistemazione familiare, naturale o affidataria, un ambiente di vita adeguato; I) istituzione o adattamento di centri socioriabilitativi ed edu­cativi diurni, a valenza educativa, che perseguano lo scopo di rendere possibile una vita di relazione a persone temporanea­mente o permanentemente handicappate, che abbiano assol­to l'obbligo scolastico, e le cui verificate potenzialità residue non consentano idonee forme di integrazione lavorativa. Gli standard dei centri socio-riabilitativi sono definiti dal Ministro della sanità, di concerto con il Ministro per gli affari sociali, sentita la Conferenza permanente per i rapporti tra lo Stato, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano di cui all'articolo 12 della legge 23 agosto 1988, n. 400; m) organizzazione di attività extrascolastiche per integrare ed estendere l'attività educativa in continuità ed in coerenza con l'azione della scuola.   9. Eliminazione o superamento delle barriere architet­toniche. 1. Tutte le opere edilizie riguardanti edifici pubblici e privati aperti al pubblico che sono suscettibili di limitare l'accessibi­lità e la visitabilità di cui alla legge 13/89 e successive modi­ficazioni, sono eseguite in conformità alle disposizioni di cui alla legge 118/71 e successive modificazioni, al regolamento approvato con DPR 384 del 1978, alla citata legge n. 13 del 1989, e successive modificazioni, e al decreto del Ministro dei lavori pubblici 236/89. 2. Per gli edifici pubblici e privati aperti al pubblico soggetti ai vincoli di cui alle leggi 1° giugno 1939, n. 1089, e succes­sive modificazioni, e 29 giugno 1939, n. 1497, e successive modificazioni, nonché ai vincoli previsti da leggi speciali aventi le medesime finalità, qualora le autorizzazioni previste dagli articoli 4 e 5 della citata legge n. 13 del 1989 non possano venire concesse, per il mancato rilascio del nulla osta da parte delle autorità competenti alla tutela del vincolo, la conformità alle norme vigenti in materia di accessibilità e di superamento delle barriere architettoniche può essere realizzata con opere provvisionali, come definite dall'articolo 7 del decreto del Presi­dente della Repubblica 7 gennaio 1956, n. 164, nei limiti della compatibilità suggerita dai vincoli stessi. 3. Alle comunicazioni al Comune dei progetti di esecuzione dei lavori riguardanti edifici pubblici e aperti al pubblico, di cui al comma 1, rese ai sensi degli articoli 15, terzo comma, e 26, secondo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, e suc­cessive modificazioni, sono allegate una documentazione gra­fica e una dichiarazione di conformità alla normativa vigente in materia di accessibilità e di superamento delle barriere architet­toniche, anche ai sensi del comma 2 del presente articolo. 4. Il rilascio della concessione o autorizzazione edilizia per le ope­re di cui al comma 1 è subordinato alla verifica della conformità del progetto compiuta dall'ufficio tecnico o dal tecnico incarica­to dal Comune. Il sindaco, nel rilasciare il certificato di agibilità e di abitabilità per le opere di cui al comma 1, deve accertare che le opere siano state realizzate nel rispetto delle disposizioni vigenti in materia di eliminazione delle barriere architettoniche. A tal fine può richiedere al proprietario dell'immobile o all'inte­statario della concessione una dichiarazione resa sotto forma di perizia giurata redatta da un tecnico abilitato. 5. Nel caso di opere pubbliche, fermi restando il divieto di finan­ziamento di cui all'articolo 32, comma 20, della legge 41/86, e l'obbligo della dichiarazione del progettista, l'accertamento di conformità alla normativa vigente in materia di eliminazione delle barriere architettoniche spetta all'Amministrazione com­petente, che ne dà atto in sede di approvazione del progetto. 6. La richiesta di modifica di destinazione d'uso di edifici in luoghi pubblici o aperti al pubblico è accompagnata dalla di­chiarazione di cui al comma 3. Il rilascio del certificato di agi­bilità e di abitabilità è condizionato alla verifica tecnica della conformità della dichiarazione allo stato dell'immobile. 7. Tutte le opere realizzate negli edifici pubblici e privati aperti al pubblico in difformità dalle disposizioni vigenti in materia di accessibilità e di eliminazione delle barriere architettoniche, nelle quali le difformità siano tali da rendere impossibile l'utiliz­zazione dell'opera da parte delle persone handicappate, sono dichiarate inabitabili e inagibili. Il progettista, il direttore dei lavori, il responsabile tecnico degli accertamenti per l'agibilità o l'abitabilità ed il collaudatore, ciascuno per la propria com­petenza, sono direttamente responsabili. Essi sono puniti con l'ammenda da lire 10 milioni a lire 50 milioni e con la sospen­sione dai rispettivi albi professionali per un periodo compreso da uno a sei mesi. 8. Il Comitato per l'edilizia residenziale (CER), di cui all'articolo 3 della legge 5 agosto 1978, n. 457, fermo restando il divieto di finanziamento di cui all'articolo 32, comma 20, della legge 41/86, dispone che una quota dei fondi per la realizzazione di opere di urbanizzazione e per interventi di recupero sia utilizza­ta per la eliminazione delle barriere architettoniche negli inse­diamenti di edilizia residenziale pubblica realizzati prima della data di entrata in vigore della presente legge. 9. I piani di cui all'articolo 32, comma 21, della legge 41/86 sono modificati con integrazioni relative all'accessibilità degli spazi urbani, con particolare riferimento all'individuazione e alla realizzazione di percorsi accessibili, all'installazione di se­mafori acustici per non vedenti, alla rimozione della segnaleti­ca installata in modo da ostacolare la circolazione delle perso­ne handicappate. 10. Nell'ambito della complessiva somma che in ciascun anno la Cassa depositi e prestiti concede agli enti locali per la contra­zione di mutui con finalità di investimento, una quota almeno pari al 2 per cento è destinata ai prestiti finalizzati ad interventi di ristrutturazione e recupero in attuazione delle norme di cui al regolamento approvato con DPR 384/78. 11. I Comuni adeguano i propri regolamenti edilizi alle disposi­zioni di cui all'articolo 27 della citata legge 118/71, all'articolo 2 del citato regolamento approvato con decreto del Presiden­te della Repubblica n. 384 del 1978, alla citata legge n. 13 del 1989, e successive modificazioni, e al citato decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236 entro cen­tottanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge. Scaduto tale termine, le norme dei regolamenti edilizi comunali contrastanti con le disposizioni del presente articolo perdono efficacia.   DPR 503 DEL 1996 "Regolamento recante norme per l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici, spazi e servizi pubblici" (Pubblica­to in 5. 0. della G. U. 27 settembre 1996, n. 227). Art. I. Definizioni ed oggetto 1.   Le norme del presente regolamento sono volte ad eliminare gli impedimenti comunemente definiti «barriere architettoniche». 2.   Per barriere architettoniche si intendono: a) gli ostacoli fisici che sono fonte di disagio per la mobilita di chiunque ed in particolare di coloro che, per qualsiasi causa, hanno una capacita motoria ridotta o impedita in forma per­manente o temporanea; b) gli ostacoli che limitano o impediscono a chiunque la como­da e sicura utilizzazione di spazi, attrezzature o componenti; c) la mancanza di accorgimenti e segnalazioni che permettono l'orientamento e la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo per chiunque e in particolare per i non vedenti, per gli ipovedenti e per i sordi. 3. Le presenti norme si applicano agli edifici e spazi pubblici di nuova costruzione, ancorché di carattere temporaneo, o a quelli esistenti qualora sottoposti a ristrutturazione. Si appli­cano altresì agli edifici e spazi pubblici sottoposti a qualunque altro tipo di intervento edilizio suscettibile di limitare l'accessi­bilità e la visitabilità, almeno per la parte oggetto dell'interven­to stesso. Si applicano inoltre agli edifici e spazi pubblici in tutto o in par­te soggetti a cambiamento di destinazione se finalizzata all'uso pubblico, nonché ai servizi speciali di pubblica utilità di cui al successivo titolo VI. 4. Agli edifici e spazi pubblici esistenti, anche se non soggetti a recupero o riorganizzazione funzionale, devono essere ap­portati tutti quegli accorgimenti che possono migliorarne la fruibilità sulla base delle norme contenute nel presente rego­lamento. 5. In attesa del predetto adeguamento ogni edificio deve es­sere dotato, entro centottanta giorni dalla data di entrata in vigore del presente regolamento, a cura dell'Amministrazione pubblica che utilizza l'edificio, di un sistema di chiamata per attivare un servizio di assistenza tale da consentire alle persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale la fruizio­ne dei servizi espletati. 6. Agli edifici di edilizia residenziale pubblica ed agli edifici pri­vati compresi quelli aperti al pubblico si applica il decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236. 7. Non possono essere erogati contributi o agevolazioni da parte dello Stato e di altri enti pubblici per la realizzazione di opere o servizi pubblici non conformi alle norme di cui al pre­sente regolamento.   DPR 380 DEL 2001 (ARTT. 77-81) "Testo unico defie disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. (Testo A)" (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 245 del 20 ottobre 2001 - Supplemento Ordinario n. 239 (Rettifica G. U. n. 47 del 25 febbraio 2002) Art. 77 - Progettazione di nuovi edifici e ristrutturazione di in­teri edifici (legge 9 gennaio 1989, n. 13, art. 1) 1.   I progetti relativi alla costruzione di nuovi edifici privati, ovvero alla ristrutturazione di interi edifici, ivi compresi quelli di edilizia residenziale pubblica, sovvenzionata ed agevolata, sono redatti in osservanza delle prescrizioni tecniche previste dal comma 2. 2.   Il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti fissa con de­creto, adottato ai sensi dell'articolo 52, le prescrizioni tecniche necessarie a garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabili­tà degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica, sovven­zionata ed agevolata. 3. La progettazione deve comunque prevedere: a) accorgimenti tecnici idonei alla installazione di meccanismi per l'accesso ai piani superiori, ivi compresi i servoscala; b)   idonei accessi alle parti comuni degli edifici e alle singole unità immobiliari; c) almeno un accesso in piano, rampe prive di gradini o idonei mezzi di sollevamento; d) l'installazione, nel caso di immobili con più di tre livelli fuori terra, di un ascensore per ogni scala principale raggiungibile mediante rampe prive di gradini. 4. E fatto obbligo di allegare al progetto la dichiarazione del professionista abilitato di conformità degli elaborati alle dispo­sizioni adottate ai sensi del presente capo. 5. I progetti di cui al comma 1 che riguardano immobili vincolati ai sensi del decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490, devono essere approvati dalla competente autorità di tutela, a norma degli articoli 23 e 151 del medesimo decreto legislativo. Art. 78 - Deliberazioni sull'eliminazione delle barriere architet­toniche (legge 9 gennaio 1989, n. 13, art. 2) 1. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere archi­tettoniche di cui all'articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all'articolo 1 del decreto del Presidente della Repubblica 24 luglio 1996, n. 503, nonché la realizzazio­ne di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segna­lazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all'interno degli edi­fici privati, sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile. 2. Nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assu­ma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le delibera­zioni di cui al comma 1, i portatori di handicap, ovvero chi ne esercita la tutela o la potestà di cui al titolo IX del libro primo del codice civile, possono installare, a proprie spese, servosca­la nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l'ampiezza delle porte d'accesso, al fine di rendere più agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe delle autorimesse. 3. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile. Art. 79 - Opere finalizzate all'eliminazione delle barriere archi­tettoniche realizzate in deroga ai regolamenti edilizi (legge 9 gennaio 1989, n. 13, art. 3) 1. Le opere di cui all'articolo 78 possono essere realizzate in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edili­zi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comu­ni o di uso comune a più fabbricati. 2. E' fatto salvo l'obbligo di rispetto delle distanze di cui agli articoli 873 e 907 del codice civile nell'ipotesi in cui tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spa­zio o alcuna area di proprietà o di uso comune. Art. 80 - Rispetto delle norme antisismiche, antincendio e di pre­venzione degli infortuni (legge 9 gennaio 1989, n. 13, art. 6) 1. Fermo restando l'obbligo del preawiso e dell'invio del progetto alle competenti autorità a norma dell'articolo 94, l'esecuzione delle opere edilizie di cui all'articolo 78, da realizzare in ogni caso nel rispetto delle norme antisismiche, di prevenzione degli in­cendi e degli infortuni, non e' soggetta alla autorizzazione di cui all'articolo 94. L'esecuzione non conforme alla normativa richia­mata al comma 1 preclude il collaudo delle opere realizzate. Art. 81 - Certificazioni (legge 9 gennaio 1989, n. 13, art. 8; decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267, art. 107 e 109) 1. Alle domande ovvero alle comunicazioni al dirigente o re­sponsabile del competente ufficio comunale relative alla realiz­zazione di interventi di cui al presente capo e' allegato certifica­to medico in carta libera attestante l'handicap e dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà, ai sensi dell'art. 47 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, re­cante il testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, dalla quale risultino l'ubicazione della propria abitazione, nonché le difficoltà di accesso.   LE DECISIONI DELL'ASSEMBLEA L'art. 2 della legge n. 13/1989, nei suoi due commi, prevede due distinte ipotesi: 1) La prima ipotesi è quella in cui il condominio è disponibile ad attuare le "innovazioni" idonee e necessarie ad eliminare le barriere architettoniche. In detta ipotesi la norma dispone - per facilitare il raggiungi­mento della maggioranza (come peraltro è avvenuto in altre specifiche fattispecie, sempre in materia di condominio) un abbassamento del quorum che sarebbe richiesto dal c.c. per le innovazioni, richiamando quelli di cui all'art. 1136, secondo e terzo comma cod. civ.. Ma trattandosi di condominio il legislato­re non ha potuto non tenere presente, anche i diritti dei singoli condomini ed ha voluto salvaguardare, facendoli salvi, i disposti di cui agli artt. 1120, comma 2, e 1121, comma 3, cc.. Detta agevolazione è stata ulteriormente riportata nel testo unico dell'edilizia di cui al D.P.R. n. 380/2001 laddove all'art. 78, nel palese intento di favorire comunque l'adozione di de­liberazioni assembleari favorevoli al superamento delle bar­riere architettoniche, in deroga alla disposizione di cui all'art. 1120 primo comma cc. è previsto che "gli interventi sulle parti comuni finalizzati all'eliminazione delle barriere archi­tettoniche, nonché alla realizzazione di percorsi attrezzati e all'installazione di dispositivi di segnalazione per i non veden­ti, fermo restando il quorum costitutivo della prima e della seconda convocazione, possono essere adottati dalla assem­blea condominiale, rispettivamente in prima e in seconda convocazione,con le maggioranze favorevoli di cui all'art. 1136 secondo e terzo comma cc. E' di tutta evidenza che detti quorum sono facilmente raggiun­gibili nelle assemblee condominiali, tenuto conto che in materia di innovazioni l'art. 1136 quinto comma cod. civ. prevede per la validità delle deliberazioni, lo si ricorda ancora, un quorum che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i 2/3 del valore dell'edificio. Va sottolineato, però, che dette maggioranza semplici di cui al predetto art. 1136, comma 2 e 3, c.c. hanno applicazione solo per le opere di superamento ed eliminazione delle bar­riere architettoniche, opere che tuttavia non devono in alcun caso riguardare le innovazioni vietate, cioè quelle che arrecano pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, o che alterano il decoro architettonico, o che rendono alcune parti dell'edificio condominiale inservibili all'uso o al godimento an­che di un solo condomino. Tali delibere il cui quorum è stato abbassato dal legislatore per favorire il superamento o l'eliminazione delle barriere architet­toniche e, quindi, favorire l'accesso agli edifici, sono valide e vincolanti anche nei confronti degli eventuali condomini dis­senzienti, assenti o astenuti i quali sono tenuti al pagamento delle spese delle opere deliberate in proporzione alla quota millesimale di loro competenza. 2) La seconda ipotesi è quella in cui, sussistendo il rifiuto del condominio di eseguire le opere, viene consentito direttamen­te al portatore di handicap, o chi lo rappresenta, di porre in essere una serie di strumenti per owiare a dette barriere. In questa ipotesi la facoltà del portatore di handicap è ristretta agli strumenti minimali idonei a fronteggiare le barriere, e sono indicati nel "servoscala" o "strutture mobili e facilmente rimuovibili" o modifiche all'ampiezza delle porte d'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garage. In questo caso le relative spese per le opere realizzate restano ad esclusivo carico del portatore di handicap. Corre l'obbligo sotto­lineare che nonostante le agevolazioni ed i contributi dati dalla legge, la realizzazione di dette opere può comportare un costo che, a volte, le persone interessate non riescono a sopportare. Tra le indicazioni date dalla legge sulle opere che possono es­sere eseguite dal portatore di handicap, nell'inerzia dell'assem­blea condominiale, non è elencato l'ascensore il quale tuttavia è un impianto che, di per sé, è il più idoneo ad eliminare i più comuni ostacoli di accesso alle abitazioni. Infatti, la Suprema Corte, con la sentenza n. 14384/2004, ha affermato che l' installazione di un ascensore può rientrare nel­le innovazioni approvabili dalla assemblea condominiale con le maggioranze di cui all'art. 1136, comma 2 e 3 cc., ai sensi dell'art. 2 n. 13/89, e che la realizzazione dell'ascensore non può di per sé porsi come pregiudizievole alla stabilità e alla si­curezza del fabbricato trattandosi di opera soggetta a specifici controlli per la prevenzione degli infortuni. Pur essendo l'installazione dell'ascensore in ogni caso una in­novazione che permette, sicuramente, un miglior accesso allo stabile, la giurisprudenza, particolarmente della Suprema Cor­te, è tesa comunque a salvaguardare quanto prevede il terzo comma dell'art.2 della legge 13/89. Dispone detta norma che "resta fermo" quanto previsto dall'art. 1120 secondo comma cc.. Detta disposizione vieta, come si è detto sopra, le innovazioni che rendono talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche ad un solo condomino. Inoltre, deve considerarsi illegittimo l'ascensore costruito su iniziativa del disabile nella sua proprietà esclusiva in violazione delle distanze legali previste dai regolamenti edilizi, con conse­guente possibilità dei confinanti di pretendere la demolizione dell'opera e la riduzione in pristino dei luoghi, non trovando applicazione la deroga contenuta nella legge n. 13/1989. È quanto stabilito dalla Corte territoriale di Firenze con la sen­tenza in commento. Nel caso di specie un disabile aveva fatto costruire nella corte interna del suo immobile un ascensore con struttura portante e copertura terminale metallica a distanza inferiore di quella legale rispetto alla finestra della stanza da bagno dell'appartamento della vicina e dal muro divisorio tra le due proprietà. Il condomino disabile giustificava il suo comportamento invo­cando l'art. 3 della legge 13/1989, ai sensi del quale le opere volte al superamento delle barriere architettoniche negli edifi­ci possono essere realizzate in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati. Secondo il giudice toscano, tuttavia, la deroga contenuta nel citato articolo 3 trova applicazione esclusivamente nelle ipotesi in cui le opere volte al superamento delle barriere architettoni­che riguardino parti comuni dell'edificio. L'obbligo al rispetto delle distanza legali è invece fatto salvo in tutti i casi - come quello in esame - in cui le opere predette interessino solo parti dell'edificio di proprietà esclusiva. Le disposizioni volte a favorire il superamento delle barriere ar­chitettoniche negli edifici privati, del resto, tendono a facilitare, secondo un criterio di solidarietà sociale, l'adozione delle deliberazioni in materia nell'ambito delle proprietà comuni, ma non possono incidere sui diritti dei terzi, anzi il comma 2 dell'art. 3 della legge 1 3/1 989 espressamente stabilisce che "è fatto sal­vo l'obbligo di rispetto delle distanze ... nell'ipotesi in cui tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o di uso comune".   A CHI VA FATTA LA DOMANDA DI CONTRIBUTO Le domande compilate sull'apposito modulo vanno presentate al Sindaco del Comune nel quale si trova l'immobile interessato da detti lavori, entro il 1° marzo di ogni anno, dal disabile (o dal tuto­re o da chi ne esercita la patria potestà), per l'immobile nel quale egli risiede in modo abituale e per opere dedicate a rimuovere ostacoli alla sua mobilità. Le domande presentate dopo questa data verranno inserite nella graduatoria dell'anno successivo.   COSA OCCORRE ALLEGARE Alla domanda va applicata una marca da bollo pari a euro 14,62 ed allegati i seguenti documenti: · descrizione sommaria delle opere e copia del preventivo di spesa; · certificato medico: in carta semplice, che può essere redatto e sottoscritto da un qualsiasi medico, deve attestare l'handicap del richiedente, indicare la patologie e le connesse obiettive difficoltà alla mobilitazione, l'eventuale menomazione o limi­tazione funzionale permanente (le difficoltà sono definite in astratto e non necessariamente con riferimento all'immobile ove risiede il richiedente); · autocertificazione nella quale indicare l'ubicazione dell'im­mobile dove risiede il richiedente e oggetto dell'intervento programmato, gli ostacoli alla mobilità correlati all'esistenza di barriere o di assenza di segnalazioni; · copia dei documenti di identità del richiedente e dell'avente diritto al contributo; · copia del verbale di assemblea condominiale e i dati dell'Am­ministratore nel caso in cui le opere da realizzare riguardino le parti condominiali dell'immobile.   Qualora il richiedente sia disabile riconosciuto invalido totale con difficoltà di deambulazione dalla competente ASL, ha di­ritto di precedenza nell'assegnazione dei contributi. Qualora voglia avvalersi di questo diritto deve allegare alla domanda la relativa certificazione della ASL. L'interessato deve inoltre dichiarare che gli interventi per cui si chiede il contributo non sono già stati realizzati o in corso di esecuzione e se, per le stesse opere, gli siano stati concessi altri contributi.   PER QUALI OPERE VENGONO CONCESSI I CONTRIBUTI Il contributo può essere concesso per opere da realizzare su: · parti comuni di un edificio (per esempio una rampa di scale); · immobili o porzioni degli stessi in esclusiva proprietà o in godimento al disabile (es. all'interno di un'abitazione); Il contributo può essere erogato per: · una singola opera; · un insieme di opere connesse funzionalmente, cioè una se­de di interventi volti a rimuovere più barriere che generano ostacoli alla stessa funzione (ad esempio: portone di ingresso troppo stretto e scale, che impediscono l'accesso a soggetto non deambulante).   ENTITÀ DEL CONTRIBUTO I finanziamenti sono differenziati a seconda della spesa prevista: · fino a euro 2.582,28 il contributo copre l'intera opera di ri­strutturazione; · fino a euro 12.911,42 è rimborsato il 25% della spesa soste­nuta (oltre la quota base di euro 2.582,28); · tra euro 12.911,42 ed euro 51.645,69 è rimborsato il 5% (oltre la quota di euro 12.911,42); · per una spesa pari o superiore a euro 51.645,69 la quota di rimborso è di euro 7.101,28.   TEMPI DI EROGAZIONE DEL CONTRIBUTO Subito dopo la presentazione della domanda, l'amministra­zione comunale deve effettuare un immediato accertamento riguardante l'ammissibilità della domanda, verificando la pre­senza di tutte le indicazioni e documentazioni, la sussistenza dei requisiti in capo al richiedente, l'inesistenza dell'opera, mancato inizio dei lavori e la congruità della spesa prevista ri­spetto alle opere da realizzare. L'interessato deve avere effettiva, stabile e abituale dimora nell'immobile su cui si intende intervenire. Il contributo viene determinato sulla base delle spese effettiva­mente sostenute e comprovate. Eventuali acconti al fornitore delle opere possono essere pagati anche prima della presentazione della domanda per la conces­sione del contributo e godono del contributo. L'entità del contributo viene determinata sulla base delle spese effettivamente sostenute e comprovate. Se le spese sono in­feriori al preventivo presentato, il contributo sarà calcolato sul loro effettivo importo. Se le spese sono superiori, il contributo sarà calcolato sul preventivo presentato. L'erogazione del contributo avviene dopo l'esecuzione dell'ope­ra e in base alle fatture debitamente quietanzate: il richiedente ha pertanto l'onere di comunicare al sindaco la conclusione del lavori con trasmissione della fattura. Le domande non soddisfatte nell'anno per insufficienza di fondi restano comunque valide per gli anni successivi, senza la necessità di una nuova verifica di ammissibilità: esse tutta­via perdono efficacia qualora vengano meno i presupposti del diritto al contributo (ad esempio: trasferimento dell'istante in altra dimora). Va inoltre ricordato che per i lavori relativi all'ab­battimento delle barriere architettoniche è possibile beneficia­re dell'IVA agevolata al 4%.   CONSIDERAZIONI FINALI E' vero che il legislatore ha voluto favorire quelle innovazioni che aumentano la funzionalità e il valore dell'edificio (quale sicuramente può essere l'ascensore), ma ha contestualmen­te posto all'installazione di detto impianto il limite invalicabi­le dell'inservibilità della parte comune anche nei confronti di un singolo condomino, inservibilità che il giudice di legittimità (con la nota sentenza n. 6109/1994) precisa "va interpretata come sensibile menomazione dell'utilità che il condomino ne ritraeva secondo l'originaria costituzione della comunione". Non è detto, pertanto, che gli ascensori possano comunque essere installati, in ogni caso, con le maggioranze ridotte, poi­ché non sono certo ammissibili per l'installazione dell'impian­to, ad esempio gravi menomazioni della larghezza delle rampe delle scale che il su citato D.M. n.236/1989 stabilisce in una larghezza minima di mt. 1,20, o dimensioni del'impianto di ascensore minori di quelle stabilite per l'adeguamento degli edifici preesistenti; sicuramente non sono ammissibili impianti che importino una riduzione di luminosità del vano scale, at­tentando anche alla salubrità e gradevolezza dei luoghi; che creino ingombri esterni con conseguente luminosità dei locali adiacenti la torre dell'ascensore poiché tutto quanto sopra crea un pregiudizio sensibile ed intollerabile a detrimento delle sin­gole unità immobiliari, del loro godimento, con conseguente non trascurabile deprezzamento economico non compensato da alcun apprezzabile vantaggio. Queste sentenze, così come in verità spesso i condomini che non sono favorevoli ad un impianto di ascensore (talvolta an­che ai servo scala e magari a spese esclusive di un condomi­no disabile), non tengono sicuramente conto della funzione sociale che la proprietà privata ha nella costituzione posto che, senza ombra di dubbio, l'installazione di un impianto di ascensore consente al disabile la soluzione di un problema vitale e di primario interesse quale è l'adeguato inserimento nella vita sociale. Purtroppo la miopia e l'egoismo del singolo non consentono di comprendere le difficoltà del prossimo (momentanee o perma­nenti), non permettono di immedesimarsi nelle problematiche che ogni giorno i disabili sono costretti a vivere per "sopravvi­vere" all'interno della società. Spesso mi fermo a riflettere di come il mondo stia cambiando (spesso in peggio), di come le persone trascorrono la loro esi­stenza senza volgere mai il loro sguardo al prossimo, senza mai tendere la mano agli altri nei momenti di difficoltà, senza mai pensare che dell'aiuto che oggi possono dare al prossimo, ne potrebbero avere bisogno loro stessi, un domani. Troppo spesso, abbiamo la tendenza a vivere separatamente, lontani gli uni dagli altri, come entità incapaci di interagire e comunicare. Si ergono barriere, ci si isola, spesso i discorsi non vanno oltre la mera superficialità, in altre parole si assiste ad un processo di deumanizzazione, in cui i sentimenti, i pensieri e le intime sensazioni sempre meno frequentemente sono condivi­se con il prossimo. A volte si cammina a testa bassa, immersi nei nostri cupi pen­sieri che ci impediscono di guardare negli occhi e sorridere alle persone che incrociamo. Ciò da cui dobbiamo guardarci è la tendenza a focalizzarci su noi stessi a discapito del prossimo. L'inclinazione verso l'egoi­smo e l'individualismo a svantaggio della solidarietà e dell'aiu­to nei confronti di chi ci è vicino. Sebbene alcuni lo possano concepire come un gravoso sacrifi­cio, aiutare il prossimo presenta notevoli vantaggi:  - ti fa sentire meglio con te stesso. - Ti avvicina ad un'altra persona, almeno per un momento, se non per tutta la vita. - Migliora la vita di qualcun altro, almeno un pò. - Contribuisce a rendere il mondo un luogo migliore. - Può costituire un ottimo esempio che qualcun altro forse seguirà. Come scrisse Tolstoj, "la felicità è reale soltanto se condivisa". L'atto d'amore più grande e profondo che possiamo compiere nei confronti dell'intero genere umano è quello di condividere con gli altri la nostra felicità e darci da fare attivamente perché chiunque sia vicino a noi possa vivere appieno la sensazione di profonda felicità. Gli altri non sono il nostro limite, ma la nostra opportunità per rendere ancora più meraviglioso il mondo in cui viviamo. Fonte: Amministrare Immobili n.168

leggi tutto
 

Amministrazioni Condominiali SRL | Sede legale: v.le Zara 58, MI | Uffici: via Abbadesse 54, MI | Tel. 02 69004841 | Fax 02 66807219 | info@ammcond.it | ammcond@pec.it

Cod. fiscale, P.Iva, R.I. Milano n. 04632580967 | REA 1762210 | Capitale sociale i.v. Euro 15.000 | Policy Cookie

Professione esercitata ai sensi della Legge n. 4 del 14/01/13, G.U. n. 22 del 26/01/13