Ultime news

 

16

gen
NullitÓ delle clausole regolamentari
Nullità delle clausole regolamentari (Tribunale di Roma, sentenza n. 1755 del 25/01/2018)   Il fatto: Tizia e caia, nuove condomine, convenivano in giudizio gli altri condomini, il condominio e la società costruttrice per vedere dichiarata la nullità di due clausole del regolamento condominiale, regolamento trascritto. La prima clausola riguardava i criteri di ripartizione delle spese dell’impianto centralizzato di riscaldamento e produzione di acqua calda; detta clausola dispone che le spese per la manutenzione ordinaria dell'impianto centralizzato di riscaldamento e produzione acqua calda sanitaria ed il 30% delle spese annuali di esercizio dell'impianto "sono ripartite tra gli appartamenti secondo la tabella D 1", mentre la parte restante delle spese annuali di esercizio è ripartito in base ai consumi rilevati dai misuratori. Per quanto riguarda le spese di "manutenzione straordinaria, rifacimento o adeguamento della centrale termica, dell'impianto di pannelli solari e delle relative installazioni, sino ai gruppi di contabilizzazione, questi compresi," la clausola dispone che devono essere ripartite tra tutti gli appartamenti in ragione dei millesimi di cui alla tabella D1. Secondo le condomine attrici la clausola è illegittima (perché, di fatto il 70% delle spese grava solo su alcuni condòmini non essendo stati vendute o affittate tutte le unità immobiliari e vessatoria in quanto contraria a quanto disposto dall'art. 33, co. 1, D.L. n. 206 del 2005 (c.d.Codice del Consumo) "in quanto arreca un ingiusto vantaggio in favore della costruttrice venditrice, esonerandola dal versare le quote di sua spettanza in relazione agli appartamenti rimasti invenduti". La seconda clausola, invece, riservava alla costruttrice e venditrice "alcune facoltà di modifica e rettifica dello stesso regolamento e delle tabelle millesimali ". Chiedevano altresì: - che fossero dichiarate nulle anche le clausole contenuti nei propri atti di acquisto che riservavano alla venditrice il potere di modifica, in tempo successivo, del regolamento, nonché il risarcimento del danno; - che fosse dichiarata nulla o annullata la delibera con cui erano stati approvati il bilancio consuntivo e quello preventivo. Il Tribunale respinge la richiesta relativa alla invalidità della clausola sui criteri di ripartizione delle spese dell’impianto centralizzato di riscaldamento e produzione di acqua calda in quanto: “a parte che, quanto al riscaldamento centralizzato, il riparto in parte in misura fissa e in parte in relazione ai consumi è favorito dalla legge (segnatamente dal D.Lgs. 102/2016), anche ad ammettersi una divergenza tra il sistema di riparto in essere ed i criteri legali, essendo stato il primo approvato all'unanimità dai condomini all'acquisto dei propri immobili, è valido: è infatti costante l'orientamento giurisprudenziale di legittimità secondo cui la norma di cui all'art. 1123, co.1 c.c. che prevede che in ambito condominiale le spese per la conservazione dei beni e quelle per i servizi comuni siano ripartite in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, consente espressamente la deroga per convenzione al detto criterio”. Inoltre, la Corte di legittimità ha affermato che la deroga convenzionale ai criteri legali di riparto è valida anche ove preveda l'esenzione totale o parziale per alcuni condomini dall'obbligo di partecipare alle spese in relazione agli appartamenti invenduti (Cass. n. 16321 del 2016; Cass. n. 5975 del 2004; Cass. n. 714 del 1998). Viene dunque esclusa la natura vessatoria della clausola. Relativamente, invece alla clausola che riconosce al venditore la facoltà di depositare atti modificativi e/o esplicativi e/o di rettifica del regolamento e delle tabelle millesimali la stessa è da considerarsi nulla in quanto "in relazione al regolamento condominiale, la facoltà di modifica spetta esclusivamente ai condomini e non è delegabile ad altro soggetto". L'art. 1138, co.2 c.c. dispone che le norme del regolamento non possono in alcun modo derogare alle disposizioni dell'art. 1136. Ne discende che la clausola, contrastando con le dette disposizioni debba essere considerata nulla, anche se approvata all'unanimità. Stesso discorso vale per la parte in cui la norma conferisce al venditore il potere di modifica delle tabelle millesimali: anche questa infatti è dichiarata nulla dal Tribunale in quanto contrasta con un'altra norma, quella contenuta nell'art. 69 disp. att. e trans. (che prescrive l'unanimità per la rettifica e la modifica delle tabelle millesimali ovvero la maggioranza nei casi di errore ovvero di incremento o diminuzione di superfici delle unità immobiliari), norma inderogabile ad opera del regolamento ai sensi dell'art. 72 disp. att. e trans. La declaratoria di nullità viene estesa anche agli atti di acquisto delle condomine attrici. Viene accolta l'impugnazione della delibera di approvazione del bilancio consuntivo e di quello preventivo, essendo stati approvati senza il rispetto delle maggioranze di legge mentre viene respinta la domanda di risarcimento dei danni, in difetto di allegazione e prova del danno.

16

gen
Crollo del soffitto in appartamento
Responsabilità per crollo di un soffitto in appartamento in condominio (Corte di Cassazione, prima sezione penale, sentenza n. 16894 depositata in cancelleria il 16/04/2018)   Il fatto: A seguito del crollo del soffitto di un'unità immobiliare, di proprietà di una Società, posizionata all'ultimo piano di uno stabile in condominio in condominio, l'amministratore pro-tempore viene condannato per il reato di cui all’ art. 677 c.p. (l'art. 677, primo comma, c.p. punisce «il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell'edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da 154,00 euro a 929,00 euro»). Si tratta di un reato di pericolo, in quanto non è necessario che avvenga un fatto dannoso, ma è sufficiente che si realizzi il pericolo che esso possa avvenire. Il legale rappresentante della società proprietaria dell'appartamento ricorre in Cassazione in quanto, a suo dire, il crollo del soffitto è avvenuto per infiltrazioni provenienti dalla copertura dell'edificio di proprietà comune, quindi la responsabilità non poteva essere ascritta a lui, ma all'amministratore del palazzo che non era intervenuto per rimuovere la situazione di pericolo. Se il pericolo proviene da parti comuni di un edificio, in giurisprudenza non v'è dubbio, la responsabilità può essere posta in capo all'amministratore che, ai sensi dell'art. 1135, secondo comma, c.c., ha il potere d'intervenire ordinando l'esecuzione d'opere straordinarie urgenti, come sono quelli rispetto alle quali è necessario rimuovere una situazione di pericolo (es. Cass. pen. 17 febbraio). Nel caso di specie la Corte di Cassazione ritiene che se il danno alle unità immobiliari di proprietà esclusiva proviene da parti comuni, il fatto che esso si aggravi così tanto da diventare un pericolo non esime il proprietario dell'abitazione dall'apprestamento degli interventi idonei ad eliminarlo. La presenza dell’amministratore di condominio non libera i singoli condòmini dalla responsabilità di curarsi dello stato di manutenzione del proprio appartamento, cura che è espressamente prevista dalla legge (art. 1576 c.c.) nel caso di locazione dell'immobile. Viene, pertanto, confermata la sentenza di condanna.

16

gen
Caduta sul marciapiede sconnesso
Caduta sul marciapiede privato ad uso pubblico e risarcimento danni (Corte di Cassazione, ordinanza pubblicata in data 18/01/2018)   Il Comune, consentendo l'utilizzazione, per pubblico transito, di un'area di proprietà privata si assume l'obbligo di accertare che la manutenzione dell'area e dei relativi manufatti non sia trascurata. L'inosservanza di tale dovere di sorveglianza, che costituisce un obbligo primario della Pubblica Amministrazione, per il principio del neminem laedere, integra gli estremi della colpa e determina la responsabilità per il danno cagionato all'utente dell'area, non rilevando che l'obbligo della manutenzione incomba sul proprietario dell'area medesima.   Il fatto Tizio cita in giudizio il proprietario del marciapiede e l'ente pubblico che lo ha autorizzato a realizzare delle grate di aereazione sul marciapiede aperto al pubblico, a causa delle lesioni personali subite a seguito di una caduta. In particolare, la caduta era avvenuta a causa di una grata metallica che si è aperta improvvisamente al suo passaggio. La domanda viene rigettata sia in primo che in secondo grado. La Corte territoriale, in particolare, ha escluso la configurabilità sia di una responsabilità ex articolo 2051 c.c. (responsabilità per cosa in custodia), trattandosi di marciapiede di proprietà privata, anche se soggetto ad uso pubblico, sia la responsabilità per colpa ex articolo 2043 c.c. (responsabilità per fatto illecito), in quanto non era stata segnalata al Comune la pericolosità, per i pedoni, dello sportellino esistente sulla grata metallica collocata sul marciapiede di proprietà privata. Tizio ricorre in Cassazione. È possibile, nel caso di specie, configurare un rapporto di custodia ex articolo 2051 c.c. in capo al Comune? La responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia, ex articolo 2051 c.c., è di natura oggettiva, incentrata sulla relazione causale che lega la cosa all'evento lesivo, senza che, ai fini della verificazione di tale evento, trovi rilievo alcuno la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza da parte di quest'ultimo. Secondo la Corte non basta a riconoscerlo in capo all'ente comunale rispetto alle strade private aperte al pubblico transito, il fatto che anche queste siano soggette, a norma delle norme del codice della strada, ai poteri/doveri di vigilanza finalizzati a garantire la circolazione dei veicoli e dei pedoni. È, invece, ravvisabile una responsabilità aquiliana ai sensi dell'articolo 2043 c.c., là dove si vengano a determinare omissioni o carenze nel controllo e/o vigilanza sull'operato del proprietario o colpevoli errori nell'assunzione delle decisioni in materia di manutenzione, gestione della strada medesima (cfr. ancora Cass. n. 22839 del 2017, cit.; v. anche Cass. 22/10/2014, n. 22330). Quindi un marciapiede, ancorché di proprietà privata, aperto al pubblico non esonera l'amministrazione comunale, in virtù del principio della responsabilità per fatto illecito (2043 codice civile), a garantire che la circolazione dei pedoni avvenga in condizioni di sicurezza. Da una parte, quindi, il privato proprietario della strada aperta al pubblico transito deve garantire la sicurezza della circolazione (articolo 14 C.d.S.) e ad adottare i provvedimenti necessari ai fini della sicurezza del traffico sulle strade (Decreto Legislativo 26 febbraio 1994, n. 143, articolo 2); dall’altra il Comune deve: a) segnalare ai proprietari di essi le situazioni di pericolo suscettibili di recare pregiudizio agli utenti della strada; b) adottare i presidi necessari ad eliminare i fattori di rischio conosciuti o conoscibili con un attento e doveroso monitoraggio del territorio; c) rimuovere le situazioni di pericolo, chiudere la strada al traffico, come extrema ratio, permanendo l'eventuale negligenza dei proprietari dei fondi finitimi.

16

gen
Rumori molesti in condominio
Rumori molesti in condominio e prova del danno (Corte di Cassazione, ordinanza n. 6867/2018)   Il fatto Due condomini citano in giudizio gli inquilini del piano sovrastante per vederli condannare al risarcimento danni a causa dei rumori molesti provenienti dal loro appartamento. Il Tribunale, quale Giudice di secondo grado, a seguito delle risultanze della CTU e della prova testimoniale, in riforma della sentenza di primo grado, condannava i convenuti. Di qui il ricorso in Cassazione da parte degli stessi per aver il Giudice d'appello errato nel ritenere provata l'esistenza dei rumori molesti sulla base di una perizia tecnica di parte redatta in assenza di contraddittorio. La Corte di Cassazione ribadisce come in tema di immissioni la soglia della normale tollerabilità possa essere accertata facendo ricorso a mezzi di prova di natura tecnica. Allo stesso tempo è possibile ricorrere all'audizione di testimoni. Pertanto la parte è libera di chiamare a testimoniare il proprio CTP sui fatti dallo stesso accertati nella perizia, i quali, se confermati dai testi, acquisiscono valore di piena prova su cui il Giudice può fondare la sua decisione. Alla luce di quanto sopra la Corte rigetta il ricorso.   Rumori molesti in condominio e applicabilità dell’art. 659 c.p. (Corte di Cassazione, sezione penale, sentenza n. 18521 del 2/05/2018) «Per la configurabilità della contravvenzione di cui all'art. 659 c.p. non sono necessarie né la vastità dell'area interessata dalle emissioni sonore, né il disturbo di un numero rilevante di persone, essendo sufficiente che il disturbo venga arrecato a un gruppo indeterminato di persone e non solo a un singolo, anche se raccolte in un ambito ristretto, come, ad esempio in un condominio».   Il fatto Tizio, legale rappresentante di un'associazione culturale, veniva condannato dal Tribunale alla pena dell’ammenda per il reato di cui all'art. 659 c.p., per aver recato disturbo mediante schiamazzi e rumori superiori alla soglia prevista dal D.P.C.M. 14 novembre 1997. Tizio ricorreva allora in cassazione, lamentando: - che le immissioni sonore avevano riguardato solo una ristretta e determinata cerchia di persone, in un ambito territoriale determinato (il Condominio). Il Tribunale aveva, quindi, omesso di accertare che il disturbo alle persone avesse riguardato, almeno potenzialmente, un numero indeterminato di persone e che si fosse così configurato il pericolo concreto per la quiete pubblica; - le lamentele dei vicini e le loro denunce non potevano, a suo dire, essere considerate come prova della diffusività dei rumori medesimi. La Suprema Corte dichiara il ricorso inammissibile in quanto i motivi formulati dall'imputato richiedevano una rivalutazione dei fatti preclusa in sede di legittimità.   Tuttavia, la Corte: 1. conferma la coerenza delle argomentazioni dedotte dal Tribunale il quale era giunto alla sua decisione sulla base delle dichiarazioni testimoniali, dei sopralluoghi e delle misurazioni compiute da tecnici dell'ARPA Lombardia che avevano confermato il superamento dei limiti normativamente stabiliti che dalle emissioni sonore provenienti dal locale. Detti rumori e suoni non avevano disturbato soltanto il denunciante e i suoi famigliari, che abitavano in un appartamento posto al piano superiore rispetto al locale, ma tutti gli abitanti nelle vicinanze di detto locale. 2. ribadisce che «per la configurabilità della contravvenzione di cui all'art. 659 c.p. non sono necessarie né la vastità dell'area interessata dalle emissioni sonore, né il disturbo di un numero rilevante di persone, essendo sufficiente che il disturbo venga arrecato a un gruppo indeterminato di persone e non solo a un singolo, anche se raccolte in un ambito ristretto, come, ad esempio in un condominio». Viene dunque confermato l'orientamento ormai consolidato secondo il quale: - affinché si configuri, in ambito condominiale, la contravvenzione di cui all'art. 659 c.p., è necessaria la produzione di rumori idonei ad arrecare disturbo o a turbare la quiete e le occupazioni non solo degli abitanti dell'appartamento sovrastante o sottostante la fonte di propagazione, ma di una più consistente parte degli occupanti il medesimo edificio (Corte di Cassazione penale, sentenza n. 45616 del 14/10/2013- n. 47298 del 29/11/2011 - n. 18517 del 17/03/2010 - n. 1406 del 12/12/1997). - perché si verifichi una lesione o messa in pericolo della pubblica tranquillità, occorre che i rumori molesti abbiano una diffusività tale che l'evento di disturbo sia “potenzialmente” idoneo ad essere percepito da un numero illimitato di persone, mentre è indifferente che la lesione del bene si sia in concreto verificata.

19

dic
Natale 2018
In occasione delle festività natalizie i nostri uffici rimarranno chiusi dal 24 dicembre al 6 gennaio e riapriranno regolarmente il giorno 7 gennaio. In caso di emergenza è sempre attivo 24h il numero verde gratuito 800.19.80.85. Amministrazioni Condominiali Srl augura a tutti Buone Feste!

06

lug
Inquinamento nelle nostre case
Respirare, una cosa che abbiamo tutti in comune. Ogni giorno ognuno di noi respira circa 20.000 litri di aria, senza rendersi conto che siamo circondati da pericoli invisibili. La maggior parte del tempo lo trascorriamo in casa, eppure all'interno delle nostre abitazioni l'aria può essere fino a cinque volte più inquinata di quella presente all’esterno. Più dell'80% delle persone che vivono nelle aree urbane sono esposte a livelli pericolosi di inquinamento atmosferico. Più di 400.000 cittadini dell'Unione europea muoiono prematuramente ogni anno a causa della scarsa qualità dell'aria. Milioni di persone soffrono di malattie respiratorie e cardiovascolari causate dall'inquinamento atmosferico. Le zone rurali possono anche essere pericolose a causa di virus, contaminanti chimici e pollini. L'inquinamento atmosferico proviene da molte fonti, ma la principale è l'attività umana, che interessa sia la qualità dell'aria esterna che quella interna. Spesso non siamo nemmeno a conoscenza di quante cose nel nostro ambiente più prossimo possono produrre inquinanti. Ma quali effetti ha l'inquinamento su di noi? Il Prof. Dr. Jean Krutmann, del Leibniz Research Institute for Environmental Medicine di Dusseldorf (Germania) ha risposto così: "L'inquinamento atmosferico correlato al traffico (come PM2,5 o PM10) ha effetti sulla salute anche a concentrazioni molto basse - anzi, danni alla salute sono stati osservati anche a concentrazioni inferiori ai limiti attualmente fissati dagli organismi di regolamentazione.  La connessione tra inquinamento atmosferico e danni alla salute è riconosciuta per il polmone e il sistema cardiovascolare, ma studi più recenti suggeriscono che l'inquinamento atmosferico è anche legato al diabete tipo 2 e a malattie neurodegenerative come l'Alzheimer. Oggi c'è anche una crescente preoccupazione per particelle ancora più piccole, legate al traffico, che sono di diametro inferiore a 100 nm. Il problema è che, minore è la dimensione della particella, maggiore è il suo impatto negativo, poiché può penetrare profondamente nei tessuti umani e persino all'interno delle cellule". L'inquinamento atmosferico aumenta il rischio di disturbi della respirazione durante il sonno a causa dei bassi livelli di ossigeno nel sangue, riducendone la qualità, contribuisce a provocare gravi danni al sistema cardiovascolare e provoca oltre 3 milioni di morti premature in tutto il mondo ogni anno. L'inquinamento atmosferico, con elevate concentrazioni di particelle piccole e particolato fine, è dunque il maggiore rischio ambientale che tutti affrontiamo ogni giorno. Se però all'aria aperta non possiamo difenderci, nella nostra casa migliorare significativamente la qualità dell'aria che respiriamo è possibile. Da qualche tempo, infatti, sono reperibili in commercio dei sistemi di filtraggio dell'aria ad uso domestico, più o meno sofisticati e di tutti i prezzi. Il miglior rapporto qualità/prezzo è offerto dal sistema Atmosphere Sky™, altamente efficace e a risparmio energetico. Grazie alla sua tecnologia avanzata, al design e all'efficace forza filtrante, è possibile depurare l'aria di casa maniera non invasiva. Il sistema di filtraggio è composto da tre stadi in grado di rimuovere efficacemente dall'aria oltre 300 differenti tipi di contaminanti, compresi allergeni, pollini, sostanze chimiche, decine di virus, micro-particelle grandi 0,0024 μm (micron) e di eliminare anche i cattivi odori.     Per maggiori informazioni sul sistema Atmosphere Sky™ chiama senza impegno lo studio di amministrazione.    

15

dic
Attenzione! Guasto al centralino
15.12.2017 - A causa di un guasto al centralino siamo impossibilitati a ricevere le vostre richieste. In caso di necessità vi preghiamo di inviare una E-mail a info@ammcond.it. Ci scusiamo per l'inconveniente non dipendente dalla nostra volontà. I tecnici stanno già lavorando alla risoluzione del guasto ed il problema sarà risolto certamente entro la serata. Amministrazioni Condominiali SRL

23

dic
Valvole termostatiche, come usarle
Non coprire i caloriferi con tende, copricaloriferi o altri oggetti; si ostacolerebbe la corretta diffusione del calore in ambiente e la valvola termostatica rileverebbe una temperatura superiore a quella realmente presente nell’ambiente, interrompendo l’erogazione termica. Non mettere ad asciugare il bucato sui caloriferi; la rilevazione della temperatura ambiente risulterebbe falsata per difetto con conseguente aumento dei consumi. E’ buona abitudine arieggiare regolarmente i locali: ricordare che un buon ricambio d’aria ambiente si può ottenere aprendo completamente le finestre per circa 5-10 minuti, con limitato raffreddamento delle superfici interne; in questo caso non occorre intervenire sulla regolazione della valvola. Interrompere pertanto l’erogazione del calore solo prima di un prolungato arieggiamento dei locali, ripristinando l’erogazione termica solo una volta chiuse le finestre. Regolare la temperatura dei locali in funzione del loro utilizzo: 20 °C nel soggiorno e 18 °C nelle camere sono temperature tali da assicurare un adeguato comfort; ricordare che ogni grado di temperatura in più comporta un aumento dei consumi di circa il 7%. In caso di assenza giornaliera da casa non è corretto chiudere completamente la valvola per poi portarla in posizione 5 al rientro; in un breve lasso di tempo si consumerebbe l’energia che si sarebbe consumata mantenendo l’ambiente a temperatura costante, a discapito però del comfort ambiente a causa del raffreddamento di superfici e pareti. In caso di lunghi periodi di assenza, regolare la temperatura su livelli più bassi per consentire di ottenere apprezzabili risparmi. E’ importante tenere presente che è normale avere termosifoni appena tiepidi quando le temperature esterne sono superiori a 12 °C come nei mesi di ottobre, marzo e aprile; man mano che la temperatura esterna si abbasserà, aumenterà la temperatura di erogazione dell’impianto di riscaldamento. Nel periodo di riscaldamento se il termosifone è freddo o appena tiepido, soprattutto nella parte inferiore, ciò può significare che la temperatura ambiente desiderata è stata raggiunta ed è pertanto corretto che la valvola termostatica riduca il flusso di acqua calda. Se il radiatore risultasse freddo durante i normali orari di funzionamento dell’impianto di riscaldamento, prima di richiedere l’intervento dell’assistenza verificare il corretto funzionamento della valvola, regolandola temporaneamente sulla posizione 5 (massima apertura); se il radiatore riprende a scaldarsi, significa che il funzionamento del sensore è corretto e che la temperatura impostata in precedenza era stata raggiunta. Alla fine del periodo di riscaldamento posizionare le teste termostatiche sulla posizione 5 (o 6) (massima apertura) per evitare che eventuali residui di impurità presenti nel circuito di riscaldamento possano sedimentare causando otturazioni durante il periodo di inattività della valvola, impedendone il successivo corretto funzionamento. Fonte: ReteIrene  

Amministrazioni Condominiali SRL | Sede: via Abbadesse 54, MI | Tel. 02 69004841 | Fax 02 66807219 | info@ammcond.it | ammcond@pec.it

Cod. fiscale, P.Iva, R.I. Milano n. 04632580967 | REA 1762210 | Capitale sociale i.v. Euro 15.000 | Policy Cookie

Professione esercitata ai sensi della Legge n. 4 del 14/01/13, G.U. n. 22 del 26/01/13