NullitÓ delle clausole regolamentari

 

Nullità delle clausole regolamentari

(Tribunale di Roma, sentenza n. 1755 del 25/01/2018)

 

Il fatto:

Tizia e caia, nuove condomine, convenivano in giudizio gli altri condomini, il condominio e la società

costruttrice per vedere dichiarata la nullità di due clausole del regolamento condominiale, regolamento

trascritto.

La prima clausola riguardava i criteri di ripartizione delle spese dell’impianto centralizzato di riscaldamento

e produzione di acqua calda; detta clausola dispone che le spese per la manutenzione ordinaria

dell'impianto centralizzato di riscaldamento e produzione acqua calda sanitaria ed il 30% delle spese

annuali di esercizio dell'impianto "sono ripartite tra gli appartamenti secondo la tabella D 1", mentre la

parte restante delle spese annuali di esercizio è ripartito in base ai consumi rilevati dai misuratori.

Per quanto riguarda le spese di "manutenzione straordinaria, rifacimento o adeguamento della centrale

termica, dell'impianto di pannelli solari e delle relative installazioni, sino ai gruppi di contabilizzazione,

questi compresi," la clausola dispone che devono essere ripartite tra tutti gli appartamenti in ragione dei

millesimi di cui alla tabella D1.

Secondo le condomine attrici la clausola è illegittima (perché, di fatto il 70% delle spese grava solo su

alcuni condòmini non essendo stati vendute o affittate tutte le unità immobiliari e vessatoria in quanto

contraria a quanto disposto dall'art. 33, co. 1, D.L. n. 206 del 2005 (c.d.Codice del Consumo) "in quanto

arreca un ingiusto vantaggio in favore della costruttrice venditrice, esonerandola dal versare le quote di sua

spettanza in relazione agli appartamenti rimasti invenduti".

La seconda clausola, invece, riservava alla costruttrice e venditrice "alcune facoltà di modifica e rettifica

dello stesso regolamento e delle tabelle millesimali ".

Chiedevano altresì:

- che fossero dichiarate nulle anche le clausole contenuti nei propri atti di acquisto che riservavano alla

venditrice il potere di modifica, in tempo successivo, del regolamento, nonché il risarcimento del danno;

- che fosse dichiarata nulla o annullata la delibera con cui erano stati approvati il bilancio consuntivo e

quello preventivo.

Il Tribunale respinge la richiesta relativa alla invalidità della clausola sui criteri di ripartizione delle spese

dell’impianto centralizzato di riscaldamento e produzione di acqua calda in quanto: “a parte che, quanto al

riscaldamento centralizzato, il riparto in parte in misura fissa e in parte in relazione ai consumi è favorito

dalla legge (segnatamente dal D.Lgs. 102/2016), anche ad ammettersi una divergenza tra il sistema di

riparto in essere ed i criteri legali, essendo stato il primo approvato all'unanimità dai condomini all'acquisto

dei propri immobili, è valido: è infatti costante l'orientamento giurisprudenziale di legittimità secondo cui la

norma di cui all'art. 1123, co.1 c.c. che prevede che in ambito condominiale le spese per la conservazione dei

beni e quelle per i servizi comuni siano ripartite in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, consente

espressamente la deroga per convenzione al detto criterio”. Inoltre, la Corte di legittimità ha affermato che

la deroga convenzionale ai criteri legali di riparto è valida anche ove preveda l'esenzione totale o parziale

per alcuni condomini dall'obbligo di partecipare alle spese in relazione agli appartamenti invenduti (Cass.

n. 16321 del 2016; Cass. n. 5975 del 2004; Cass. n. 714 del 1998).

Viene dunque esclusa la natura vessatoria della clausola.

Relativamente, invece alla clausola che riconosce al venditore la facoltà di depositare atti modificativi e/o

esplicativi e/o di rettifica del regolamento e delle tabelle millesimali la stessa è da considerarsi nulla in

quanto "in relazione al regolamento condominiale, la facoltà di modifica spetta esclusivamente ai

condomini e non è delegabile ad altro soggetto".

L'art. 1138, co.2 c.c. dispone che le norme del regolamento non possono in alcun modo derogare alle

disposizioni dell'art. 1136.

Ne discende che la clausola, contrastando con le dette disposizioni debba essere considerata nulla, anche

se approvata all'unanimità.

Stesso discorso vale per la parte in cui la norma conferisce al venditore il potere di modifica delle tabelle

millesimali: anche questa infatti è dichiarata nulla dal Tribunale in quanto contrasta con un'altra norma,

quella contenuta nell'art. 69 disp. att. e trans. (che prescrive l'unanimità per la rettifica e la modifica delle

tabelle millesimali ovvero la maggioranza nei casi di errore ovvero di incremento o diminuzione di superfici

delle unità immobiliari), norma inderogabile ad opera del regolamento ai sensi dell'art. 72 disp. att. e trans.

La declaratoria di nullità viene estesa anche agli atti di acquisto delle condomine attrici.

Viene accolta l'impugnazione della delibera di approvazione del bilancio consuntivo e di quello preventivo,

essendo stati approvati senza il rispetto delle maggioranze di legge mentre viene respinta la domanda di

risarcimento dei danni, in difetto di allegazione e prova del danno.

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